皆様、こんにちは。西村友里です。

本日の朝礼では、ここ数ヵ月の我々の行動を見ていた弊社代表から
いくつかの指摘事項がありました。

①目標は達成するためにある。どんなにきれいごとを言っても、営業の世界は売上がすべて。
②お客様との約束は必ず守ること。出来ない約束はしてはならない。
③着地点を決めた行動が出来ていない。いつまでにどうするのかが大事。

④優先順位をつけた行動が出来ていない。仕事は時間の組み立てが大事。
⑤限られた時間内で仕事を終わらせること。ダラダラ遅くまで残り、仕事をしている気にならない。
⑥継続することが大事。言われたときだけしかやらない人は仕事ができない人である。
⑦ワンズリアルティに勤めている限り、ワンズリアルティのカラーにならなければならない。
   会社の考えややり方は変わらない。自分が合わせるしかない。

どれも私に当てはまっており、自分の至らなさを反省し、真摯に受け止めました。

最近では、売上をコンスタントに上げることが出来るようになりつつありますが、
まだまだ目標を達成できてはおりません。
また、突発的に入ってきた仕事を優先してしまい、本来やるべき仕事を後回しにするため、
仕事がどんどん溜まってしまいます。
営業なので、突発的に仕事が入ってくることは当たり前のことなので、
それプラス普段の業務をこなすには、一つ一つの動きをスピードアップするしかありません。
「スピードアップを意識して行なおう」と思って取り組んでも、それを長続きさせることが出来ません。

私は、苦手な業務を後回しにしてしまう癖があります。
「これをするにはまだ日にちがあるから後にしよう」と思い、結局期日ギリギリになるまでやっていないことが
多々あります。

代表はよく「アドバイスはするけれども、自分を変えるのは自分だけ。周りが何を言おうが、
その人に変わる意識が無いと何も変わらない。」とおっしゃいます。

悪循環に陥るのも脱出するのも、すべて自分の力でどうにかするしかありません。
意識して行動するようにいたします。

皆様、こんにちは。不動産鑑定士の松本智治です。

今回は中小企業の株に関する企業価値評価の話しです。

税理士さんや会計事務所さん方が、クライアントさんに行う税務会計相談のなかで、
次の世代にスムーズに事業承継を行う準備のため、経営されている会社の価値、
すなわち、株式評価をどのように行うかという相談がしばしばあるようです。


中小企業の株を評価する手法はさまざまありますが、
特に一般的なのは、相続税の財産評価基本通達で決められている、
類似業種比準価額を用いる方式のほか、バランスシート上の資産価格を見直す方式、
あと、会社の純利益を還元する方式などが考えられます。
このうち、バランスシート上の資産で特に金額が大きいのが、土地建物などの不動産であり、
帳簿価格で記載されている当初の取得価格を時価評価に見直すため、我々不動産鑑定士に
鑑定評価を依頼される場合があります。
（私的には、簡易的に価格を出す簡易査定として依頼される場合がほとんどですが）

上記で紹介した企業の株を評価する方式は、実は不動産評価を行う方式と共通していて、
類似業種比準価額は、不動産鑑定評価における取引事例比較法（比準価格）、
バランスシートの資産価格を見直す方式は、鑑定評価における積算法（積算価格）、
会社の純利益を還元する方式は、収益還元法（収益価格）に相当します。
いわゆる、マーケット・アプローチ、コスト・アプローチ、インカム・アプローチにそれぞれ相当します。

私も企業価値評価を少々学びましたが、不動産の評価と全く同様な部分で躓きます。
例えば、類似業種に関する株の採用事例の適正性であったり、また、純収益を還元する際の適正な利回りに関し、
加重平均資本コスト（ＷＡＣＣ）における株主資本の利回りをどのように設定すべきかなど、同様の問題に直面するのです。

いずれにしましても、物事を評価するというのは絶対的な方法があるわけではなく、価値という目に見えないもの、
人それぞれ違って当たり前のものについて、適正水準はこのあたりにあるということをどのようにすれば
説得力をもって説明ができるか、その方法論にすぎないのです。
物事の価値または物の価値というのは、あらかじめあるものではないということ、評価を行う実務者として
常々思うところです。

本日はこのあたりにて。今後とも宜しくお願い致します。

皆様、こんにちは。西村友里です。

本日は、店舗物件の調査を行うため、初めての地域に足を運びました。
川崎市川崎区にある「銀柳街」です。
ＪＲ京浜東北線「川崎」駅徒歩３分のところに位置する地元の方に人気の商店街です。
飲食店からゲームセンター、携帯ショップ、不動産会社等色んなお店が軒を連ねており、
とても人通りの多い商店街です。

地域によっては、シャッターが閉まっている商店街も多くある中、銀柳街は活気があり
とても元気な商店街のため、店舗を出店されたいお客様が多いそうです。

また、「花とステンドグラスのある街」と言われるように、お花屋さんを何件も見かけました。
どこのお花屋さんも建物の中でお花を販売しているわけではなく、商店街の通りに出て、
アーケードの下にテーブルとお花をセットして販売をしています。
１本１００円～３００円でしたので、とてもお値打ちのように思えました。
あるお花屋さんでは、まるで魔法使いの杖のような、先端がぐるぐる巻きの植物も販売しておりました。
一体あれは何だったのか気になり、会社に戻った後調べてみたところ、「ミリオンバンブー」という
インテリによく使われる竹であることが分かりました。

また、銀柳街のホームページで、銀柳街のあゆみについても学ぶことが出来ました。

　「現在の銀柳街あたりは、戦後発展をみた訳ですが、古くは古川と言う川が流れていて
　　一面葦に覆われたまったく寂しいところでした。
　　昭和１０年頃、失業対策として川を埋め、下水設備などをもうけたところ
　  徐々に発展しましたが、戦禍によりまた元の荒廃した状態に戻ってしまいました。
　　戦災による川崎市の打撃は大きく、特に中央地区においては破滅に瀕する状態でした。
　　戦後、この荒廃した焼け野原を復興しようと商店有志が集まり本組合を設立いたしました。
　　その古川のあたりに柳の木が数本あり、戦後２１～２２年頃、地域の住民の奉仕で
　　柳の木を植樹したそうですが、 当商店街でも戦禍による荒んだ気持ちを和らげる意味で、
　　柔軟ながら良く風雪に耐える『柳』を取り上げ、 これに荘重にして深き光をたたえる『銀』をあしらい
　　「銀柳街」と名づけました。
　　当初は任意組合として発足いたしましたが、昭和２４年５月協同組合組織に変更いたしました。」

以上、銀柳街のHPより抜粋です。

商店街を歩いていると、至る所に「龍」のキャラクターのイラストを見かけます。
「ギンちゃん」と呼ばれる銀柳街のゆるキャラだそうです。

注意深く、何度も周辺を廻りながら店舗探しを行いましたが、やはり人気エリアということもあり、
空室の店舗は見つかりませんでした。
地元の老舗不動産会社や地元の方であろうと思える方にも話を伺いましたが、
関内同様、市場に出る前に１階の人通りの多い店舗は、横の繋がりで次のテナントが決まっていることが
多いそうです。

５時間掛けて廻りましたが、これと言った情報を取得することは出来ませんでした。
しかし、銀柳街をしっかりと自分の足で廻り、目で見ることができたので、
また一つ知識を増やすことが出来ました。

店舗探しは諦めず、引続き頑張ります。

皆様、こんにちは。山口幸夫です。

「すまい給付金制度」をご存知でしょうか。
消費税が８％に増税されて作られた制度であり、
平成２９年４月には消費税は、１０％に引き上げられることになっております。

この消費税増税による負担を軽減するため、対象となる住宅を購入した場合には、
現金が給付されるという制度です。
消費税増税に伴い、住宅ローンの控除額も拡充されましたが、住宅ローン控除は
支払っている所得税から控除されるしくみなので、どちらかといえば収入が高い人が
恩恵を受けやすいといえます。
対して、一定以下の収入層に対する期間限定の増税緩和措置として制度化されたのが、
この「すまい給付金」です。

以下が主だった条件です。
●すまい給付金の対象者の主な要件
　・住宅の所有者：不動産登記上の持分保有者
　・住宅の居住者：住民票において取得した住宅への居住が確認できる者
　・収入が一定以下の者：［８％時］収入額の目安が５１０万円以下
　　　　　　　　　　　　　　　　［１０％時］収入額の目安が７７５万円以下
　・（住宅ローンを利用しない場合のみ）年齢が５０才以上で収入額の目安が６５０万円以下

　※夫婦（妻は収入なし）及び中学生以下の子どもが２人のモデル世帯において
　　 住宅取得する場合の夫の収入額の目安です。

●給付対象となる住宅の主な要件
　・引上げ後の消費税率が適用されること
　・床面積が50m2以上であること
　・第三者機関の検査を受けた住宅であること　等
　
　※新築住宅/中古再販住宅、住宅ローン利用の有無で要件が異なりますのでご注意ください。

●給付額について
　消費税率８％時は、収入額の目安が５１０万円以下の方を対象に最大３０万円
　１０％時は、収入額の目安が７７５万円以下の方を対象に、最大５０万円を給付するものです。

あくまで、消費税増税の負担軽減が目的となるため、中古住宅の個人間売買では
建物についても消費税がかからないため、制度の対象になりません。

詳しくは、国土交通省のすまい給付金に関するＨＰをご参照ください。
http://sumai-kyufu.jp/

このように国もいろいろと制度を設けていますが、これらは大前提が申告制となりますので、
知らないと損をしてしまいます。
よって、私たち不動産実務者からも、積極的にお客様へ発信していくことが大切です。

かなり細かい要件が付されていますので、もしご購入を検討されている住宅が
この制度に該当するものか知りたい方がいらっしゃいましたら、私のほうで確認を致します。

どうぞお気軽にご連絡ください。

皆様、こんにちは。井上久恵です。

今日、（私にとって）大一番の仕事をとりあえず完了することができました。
年明けから「今年は一番大切な、責任を伴う大きな仕事が待っている」と
不安でいっぱいでした。
その仕事とは、宅建業の免許更新手続きです。
そして、これは私が手掛ける初めての仕事の一つです。

宅地建物取引業の免許期間は５年です。
免許が失効する３か月前から手続きができ、３０日前が締切となっています。
国の公的機関（国交省）を通す為、締切は厳守ですし、免許期間が切れたあとは
１日たりとも営業することは出来ません。

私は、１か月以上前から法務局や役所に出向いてコツコツ資料を揃えました。
どんな資料を準備すればよいのか、目で見て分かる資料が欲しかったので、
県土整備局に訪問し過去の提出書類を見に行ったこともありました。
その日は平日金曜日の営業時間内だったのにも関わらず、
『閲覧室』だけは休館日だった為、出直さなくではいけないというミスも犯しました。
（皆様、これは本当に気を付けてください！）
「どうせここまで来たのだから、無駄にはしたくない」と思い、
閲覧室とは反対の受付窓口に向かいました。
これまで作成してきた免許申請書類の中で、質問事項がいくつかあったので、
窓口の方に直接伺って、疑問を解消することが出来たのは収穫でした。

後編に続きます。

皆様、こんにちは。西村友里です。

私が担当するお客様の中に、エステ、美容室、事務所をひとまとめで
使用できる広さ３０坪（約９９㎡）位の店舗事務所を探されている方がおります。
ご希望のエリアは、弊社徒歩３分の距離にある「日本大通り」周辺の雰囲気を
とても気に入られており、このエリア内に出店されたい希望があります。

日本大通りにはイチョウ並木をはじめ、横浜らしいレンガ造りの建物や
お洒落なカフェ等が建ち並んでいます。
歴史を感じさせる風情ある街並みと、落ち着いた趣ある通りに、道行く人々が心惹かれる憩いの場所です。
雑誌やドラマ等の撮影も頻繁に行われており、人気のスポットとなっています。

オフィスビルも数多く建っていますが、空室はほとんどありません。
お客様のご希望に見合った店舗事務所をご紹介しようと探しましたが、
今回ある壁にぶつかりました。

それは、「用途変更（コンバージョン）」です。
用途変更は、「使用者が使用する対象物を、当初の用途から他の用途へと変更すること」です。
建物には、住宅（Ａ）→ 一戸建住宅、住宅（Ｂ）→共同住宅・寄宿舎・寮・長屋建住宅、
文教施設（Ａ）→ 小中学校、高等学校等、それぞれ使用用途が決まっており、
その用途を変更し、「特殊建築物」にするには、用途変更確認申請の手続きが必要になります。

「特殊建築物」とは、建基法第６条１項一号に掲げる学校・病院・劇場・旅館・共同住宅など
不特定多数の人が利用する建築物を指します。
（特殊建築物の適用範囲は、条文によって異なりますので一概には言えない部分もあります。）
しかし、規模が１００㎡以内、もしくは類似の用途間で行われる場合はその手続きは必要ありません。

１００㎡という数字だけを見ると、大きく感じるかもしれませんが、
１０ｍ×１０ｍ、１３ｍ×８ｍで１００㎡を超えます。
横浜市では、飲食店の場合は変更規模３００㎡より、バリアフリー条例が適用され
遡及しますので、昇降機奥行き寸法（１３５０ｍｍ以上）の確認など注意が必要です。
（東京都では５００㎡）

私が、「この事務所をお客様にご紹介したい」と思っても、何件かの管理会社から
「用途変更が必要となりますので、エステや美容室としての使用はお断りさせて頂きます。
クリニックであれば、用途変更の必要はないので、良いけれども。」と言われました。

これらのことについて、私は無知でしたので、「そうなんだ」と思い諦めておりました。
しかし、よくよく調べたら、以下のことが分かりました。

　①銀行、旅行代理店、治療行為等を行わないエステサロン、ショールーム等は
　　 事務所と同様に、特殊建築物用途ではないことより、用途変更申請の対象外として扱われています。
　　 また、診療所は特殊建築物になりますが、患者の入院施設を有しない無床診療所（19床以下）は
　　 特殊建築物から除かれます。歯科も同様に無床診療所として扱われます。

　②エステサロンは、そこで行われる行為に医療行為があるのか、また公衆浴場法に抵触するような
　　 スチームバスなどによる行為があるのか、保健所の届けを要す行為があるのか等で、保健所の判断を受け、
　　 取り扱いを判断することもあります。（岩盤浴は公衆浴場の取り扱いになるので、用途変更の申請が必要）

　③美容院は、特殊建築物の適用範囲に含まれない場合もあります。
　  「物販を対象とした店舗」を対象にしており、通常、小規模なサービス業店舗までは含んでいないと解釈出来るが、
　　 サービス業店舗でも、その規模や業務形態により、所轄の特定行政庁の判断によって違いが生じるので、
　　 その都度、事前適用相談をする必要があります。

エステや美容室だからと言って、一概に「使用不可」とは言えないそうです。
ただ単に、オーナー様や管理会社が色々と書類の準備をするのが手間となるのが嫌で、
断ってきたのかもしれませんが、私にとっては大変よい勉強になりました。

用途変更を行うにも、数十万の費用がかかります。
これらを踏まえて、お客様にとって最適な店舗事務所が見つかるよう、引き続きお探しして参ります。

皆様、こんにちは。山口幸夫です。

今日は、投資用不動産に関するニュース記事をご紹介させて頂きます。
不動産投資家向けのサイトに、先月新規掲載された物件を対象とした
利回り等の市場調査の結果が掲載されていました。

２０１５年８月期、「投資用不動産の市場動向調査」結果を発表しました。
８月１～３１日の期間、新規掲載・問い合わせのあった物件が調査対象。

投資用1棟アパートは、新規掲載物件の表面利回りが９.４４％（前月比０.１７ポイント低下）、
問い合わせ物件の利回りも、１１.３７％（同０.０９ポイント低下）と、ともに下落。
物件価格については、新規掲載物件が６,６６７万円（同１４３万円増）、
問い合わせ物件が５,５９３万円（同７万円増）と上昇。

投資用1棟マンションは、新規掲載物件の表面利回りが７.９４％（同０.１５ポイント低下）と、
過去最低の７％台に。問い合わせ物件も９.６１％（同０.２１ポイント低下）下落した。

物件価格は、新規掲載物件が２億１,６７４万円（同８９６万円増）、
問い合わせ物件が１億９,４６０万円（同９０２万円）上昇。
投資用区分マンションは、新規掲載物件の表面利回りが８.３６％（同０.２６ポイント低下）、
問い合わせ物件が１０.０３％（０.４６ポイント低下）と、ともに下落。

物件価格については、新規掲載物件が１,３８８万円（同１７万円増）、
問い合わせ物件が１,１８４万円（同８３万円増）と上昇した。

※以上、記事の抜粋です。

軒並み、表面利回りは低下しており、価格の上昇が浮き彫りになっていることが分かります。
また、１棟マンションにおいては、表面利回りが過去最低の７％台になったとのことです。
またこれは全国平均の数字ですので、首都圏においては更に厳しい数字となります。
５年後の東京オリンピックを見据えて、国内の投資家のみならず世界各国の投資家が
日本の不動産に注目しております。
特に中国の投資家の活発な動きには、私たち実務家も驚いています。

資産運用としての不動産投資ですので、私たちプロがきちんとした調査を行い、
不動産の資産価値を見極めた上で、お客様にご紹介をしていかねばなりません。
お客様に安心してご購入頂けるよう、これからも丁寧で正確なご提案をさせて頂きます。

皆様、こんにちは。井上久恵です。

今日は、休みの日の出来事について書かせて頂きます。

この夏、お気に入りのサンダルが壊れてしまいました。
昨年買ったサンダルで、雨の日に履くことが出来ないサンダルだったので、
履く機会を選びながら大切にしていました。
私はいつも気に入ったものを何度も使ってしまうので、傷みが早いのですが、
このサンダルは今年もまだ十分履ける状態だったはずでした。

このサンダルは買った店で修理も受け付けています。
早速修理を依頼すると、出来上がりは１か月先（９月中旬以降）だということが分かりました。
「夏が終わってしまって履けないのなら、どうせなら修理は来年にしようか」
「履けないのは分かったので、とにかく修理してもらうか」と悩んでいると、
対応してくださった店員さんが再度工場に掛け合い、出来上がりを早めてもらうことができました。
私は修理するか、しないかで悩んでいたのですが機転を利かせてもらったことに感謝しました。
また、対応してくださった店員さんは私がこのサンダルを購入した際接客してくださった方で、
私のことを覚えてくれていました。
そのこともあって、私はこのブランドショップにがっちり心を掴まれたわけです。

修理が終わりサンダルがお店に戻ってきたということで、先日取りに行きました。
とてもよい仕上がりで大変満足しています。
この時もよいタイミングでその店員さんがいたので、直接お礼を伝えることができました。
このショップでは靴と併せてかばんも販売しています。
母はこのブランドのかばんも好きで、同じ型を色違いで何個も持っています。
その中の「何色かが傷んで使えなくなった」と言っていたのを思い出しました。
現在母は島根で暮らしています。島根にはそのブランドショップがない為、
靴もかばんも購入することができません。
「私が代わりにかばんを買ってあげられれば」と思い、店員さんにその話をしました。
そのかばんは定番もので、ワンシーズンに何色も色違いを出しています。
現在、どの色が在庫としてあるか実際に見せて欲しかったのですが、
「今店頭に出ている色以外でも、たくさんありますよ。」と言うものの実際には出して、
見せてもらうことはできませんでした。
「インターネットにも載っているので、お母様にお伝えしてみてください」と言って、
そこで話は終わりました。

確かに、私は母が何色のかばんを欲しているのか分かりません。
ですが母が持っているバックの色は分かります。
実際に在庫を出してもらって、欲している色があればその場からすぐにでも母に連絡し、
買ってあげることができたのに・・・。
最後は、少し残念な気持ちでお店を後にしました。
「自分が言っていることと相手に言われていることに、食い違いはないか？」
この店員さんに限った話ではなく、私も日々の業務でこういうことがないだろうか。
最初は良い気持ちだったけど、最後は「あれ？」ということがないよう、
会話のキャッチボールにきちんとアンテナを張らなくては、と気持ちを改めさせてもらう
よい機会になりました。

皆様、こんにちは。山口幸夫です。

９月１日は「防災の日」です。
新聞などで防災の備えの記事を読みました。
必要な備えとして以下のまとめが書かれていました。

◇家の外の備え
　・大雨が降る前、風が強くなる前に行うこと。
　・窓や雨戸はしっかりとカギをかけ、必要に応じて補強すること。
　・側溝や排水口は掃除して水はけを良くしておくこと。
　・風で飛ばされそうな物は、飛ばないよう固定したり家の中へ格納すること。

◇家の中の備え
　・非常用品の確認 ： 懐中電灯、携帯用ラジオ（乾電池）、救急薬品、非常用食品など
　・室内からの安全対策 ： 飛散防止フィルムなどを窓ガラスに貼ったり、万一の飛来物の飛び込みに備えて
  　 カーテンやブラインドをおろしておくこと。
　・水の確保 ： 断水に備えて飲料水を確保するほか、浴槽に水を張るなどして生活用水を確保すること。

◇非難場所の確認
　・学校や公民館など、避難場所として指定されている場所への避難経路を確認しておくこと。
　・普段から家族で避難場所や連絡方法などを話し合っておくこと。
　・避難するときは、持ち物を最小限にして、両手が使えるようにしておくこと。

我が家で既に出来ている備えは非難場所の確認くらいです。
最も大切な家族の間での連絡方法について話し合いは出来ておりませんでした。
忘れた頃に起きる災害の備えは、やはり普段から意識しておかないと、
なかなか出来るものではないと痛感しました。

仕事でも、準備をしておくことはとても大切です。

何事においても、想定と準備を疎かにせず、防災の日の教えに学び、
あらためて、準備をする習慣を身に付けていきたいものです。