皆様、こんにちは。不動産鑑定士の松本智治です。

私事ではございますが、来たる６月２２日（月）に、
東京お茶の水にあります東京ガーデンパレスにおきまして、
事業用オフィス賃料に関します、鑑定評価理論を踏まえた
賃料セミナーを開催致します。

セミナーの主催は、綜合ユニコム株式会社様です。
首都圏をはじめ、大阪、名古屋、福岡などにおきましては、
ビル・グレードが比較的優れるものについては、賃料を増額する傾向が
見られはじめております。
この判断需要に合わせ、適切な賃料水準がどの程度にあるか、
鑑定評価のスキームを用いまして、ビル・オーナー様やビル管理会社様、
あるいは、事業用不動産を保有・運営されておられる
不動産投資ファンド会社様向けのセミナーとして構成をしております。


賃料に関する鑑定評価のスキームはさまざまありますが、こと、継続賃料に関する鑑定手法としては、
「利回り法」、「スライド法」、「賃貸事例比較法」、及び、「差額配分法」の４手法があります。
これら複数の鑑定手法を適用し、各々試算した賃料額を関連付けて、鑑定賃料評価額を決定して参ります。
このうち、賃貸事例比較法の適用に際しましては、自分なりの評価スキームとしまして
統計学における回帰分析の手法を用いています。
具体的には、単回帰分析における区間推定論、並びに、重回帰分析におけるヘドニック・アプローチ論と
言われるものです。
マーケティングに関する領域において、ビッグ・データの統計解析が取り沙汰されている昨今、
不動産評価におきましても、さまざまなデータを活用して不動産の経済価値たる価格及び賃料額を、
科学的に分析・検証したいと考えています。

ひとつひとつの個性が強い不動産というものを判断・評価するためには、
やはり、永年の勘と経験によるものが不可欠ではありますが、それら人の判断基準と併せて、
科学的検証術を用いた手法により、その両面性において不動産の価値を判断していくことこそ、
これからの時代において必要とし、求められるものであると考えております。

※詳細に関しましては、弊社HPの新着情報をご覧ください。

皆様、こんにちは。山口幸夫です。

シリーズ「万人幸福の栞」の全貌。今日は、全１７項目の第７項
「肉体は精神の象徴、病気は生活の赤信号」をご紹介させて頂きます。
　
　肉体は心の容れ物であり、心のあらわれ。
　また、病気は一般に知られている原因の奥に、真の原因がある。

　それは心の不自然なゆがみや偏りが、自分の肉体に赤信号としてあらわれたものだ。
　朗らかな豊かなうるおいのある 心は、病気を治癒するほどの力をもつ。　
　※以上、抜粋です。

「病は気から」と言います。
気持ち（気合い？）一つで予防できるのが、風邪だと思います。
おかげ様で私はもう１０年以上、熱を伴う風邪を引いていません。
これは持論ですが、これだけ医学が進んだ現代で特効薬がない風邪というものは、
病気ではなく、気持ちの弱さからくるものではないかと思っております。

やはり、様々な病気についても心との関係は少なからずあるものだと思います。
親からいつもお説教や注意を受けている人が「聞きたくない、聞きたくない」と心の中でずっと思っていたら
本当に耳が聞こえにくくなってしまったという話も聞いたことがあります。
我が家の長女も家内からよく怒られているので少し心配です（笑）

いずれにしても、普段の生活のなかで自分の体の変化をしっかり感じとること。
その原因として、今の自分の心、精神状態を見直してみる事が大切なんだと思いました。

今こうやって毎日、仕事が出来るのは健康な体があってのことです。
当たり前のことにしっかり感謝していきたいものです。

次回の第８項は、「明朗愛和」です。
どうぞご期待ください。

皆様、こんにちは。西村友里です。

賃貸市場の繁忙期が過ぎ、例年であればお客様の動きが
徐々に落ち着いてくる頃ですが、今年はいつもの年と異なり、
連日お客様がご来店され、閑散期知らずのわが社です。

お客様も、賃貸市場が落ち着いた今を狙ってお部屋探しに来られる方も多く、
夏までに開業（開店）させたいという理由で事務所や店舗をお探しのお客様もご来店されるため、
連日ご案内が続いている状況です。

昨日、桜木町に事務所を移転されたいというお客様をご案内いたしました。
前回ご案内の際に、横浜公園と横浜スタジアムを臨める関内の事務所にお申込みを頂いたのですが、
残念ながら、お客様の諸事情によりキャンセルとなりました。

今回仕切り直しでご案内をさせて頂きましたが、一緒に事務所を経営される方のお仕事が忙しくて
なかなか日程が折り合わなかったため、来られない方のご希望条件を視野に入れながら
事務所をセレクトし、ご案内を致しました。
予め、私の方で３件の事務所をご用意しておりましたが、お客様から「会社のポストに入っていた
チラシに掲載されている事務所も見せてほしい」とのご要望があり、全部で５件の事務所をご案内致しました。

それぞれの事務所には、下記の通り一長一短がありました。
①築年数は経っているが、各フロアに１室のみの事務所
②２階から上はマンションとなっているガラス張りの店舗・事務所
③ビルに着くまでに緩やかな坂を上らなければならないが、室内が広い店舗・事務所
④駅から離れているが、室内はリフォームが施されているため、内装がとてもきれいなで眺望も良い事務所
⑤築年数は経っているが、立地条件がお客様のご希望に一番近く、賃料も魅力的な事務所

以前、研修を受講した際に、「お客様のご希望に１００％当てはまるものはない。
もしあったとしても、実際に使い始めたら、ダメなところを探してしまうので結果的には同じである。
７０％くらいお客様のニーズにあっていればちょうど良い。『住めば都』だ。」と教えて頂きました。

一長一短はありますが、第一候補が上記④、第二候補は上記①の事務所で検討をされて、
お返事を頂くお約束になりました。

良いお返事がいただけることを願っています。

皆様、こんにちは。井上久恵です。

前回に引き続き、今回も「家」に関する日記です。
最近この「家」にまつわる件で、頭を悩ませていることがあります。
その原因は、ベランダに飛来する「ハト」です。

北西側の寝室ベランダに来るようになったハト。
ある日の早朝、なんとも言えない低い鳴き声が外から聞こえてきました。
私は寝ぼけていたので、それが何の音なのかしばらく分からずにいました。
さらに、あの生々しい羽音が聞こえ「ハトが来ている！！」ということに気が付きました。
そこからの私は早かったです。ガバっと飛び起き、バッと窓を開け、
驚かすような形で２羽のハトを追い払いました。
その日は何度かハトとの攻防戦を繰り広げました。

私の実家ではその昔、寝室側（北側）ベランダにハトが飛んでくるようになりました。
最初は「ハトは幸せの象徴」「かわいい」などと、温かい目で見守っていましたが、
気が付くと室外機の下に巣を作られ、卵を産み付けられてしまったのです。
巣を壊すことも出来ず、結局その年はハトと子ハトが巣立つまで、諦めるしかありませんでした。
その時のベランダは悲惨な状態でした。忘れもしません・・・。

そこで、調べてみました！
鳥は帰巣本能が強い生き物だそうです。ハトが一度そこを「家」と判断すると、
毎年戻ってくるそうです。
ハトが「家」と判断する場所は、危険が無いところ。
人が暮らすスペースに侵入してくる場合、
・生活感がない
・人の姿が見えない、窓の開け閉めがない（寝室側に多いそうです）
・ベランダが雑然としている
・ハトが落としたフンをそのままにしている
などが、「家」を選ぶ判断材料になるそうです。
ハトは何日も時間を掛け下見をして、「家」を見つけるそうです。

私の家の場合、まだ巣は作られていません。下見段階であるとしたら、
まだハトの侵入は防げるはずです。
寝室側ベランダは室外機が置けるほどのスペースしかなく、ベランダに出ることが出来ないので、
対策はだいぶ限られてしまうことが分かりました。
そこで、私が一番最初に取った策が、「昔ながらのトイレ防臭剤」作戦です。
あの、匂いがキツイ丸いカラフルな防臭剤です。
人間でもキツイと感じる匂いは、ハトにとってもキツイそうです。
雨が降っている日は、窓を開けられたものではありません・・・。
しばらくは、この方法で様子を見ようと思います。

皆様の中にハトの撃退について成功したことがある方、
是非その作戦を教えてください。

皆様、はじめまして。松本智治と申します。

今月６月４日より、ワンズリアルティでお世話になることになりました。
何卒、宜しくお願い申し上げます。


私は、弊社におきまして、主に投資収益用不動産のご紹介業務などを担当することになりましたが、
収益利回りが低くなりつつある昨今、東京都内などでは表面利回り４％～５％などの物件も数多く
みられるようになりました。
これらの低い利回りにおきましても、不動産的な諸条件が良好なものについては、
機関投資家を含め、収益用不動産の購入に非常に慣れた方々を中心に取引が成立しております。

要は、収益用不動産の取引に非常に慣れた方々は、単純な表面利回りの数字のみにとらわれるのではなく、
エクイティ（自己資金）を念頭に、毎期得られるインカムの状態（キャッシュフロー）、及び出口である
転売時利益を総合的に分析し、購入の是非を見極めておられるようです。
いわゆる、内部収益率（ＩＲＲ）、並びに正味現在価値（ＮＰＶ）の各数値を他の物件と同様の比較をして
決断をされているのです。

これらの投資数値を吟味しながら、最終的な取引価格というべき収益価格の査定をされています。
また、いわゆる更地価格及び減価償却分を控除した建物価格とを合算させた積算価格と、
実際の取引価格である収益価格バランスの状態はとても大事な要素ですので、
積算価格との比率分析は、購入の是非においてとても重要な指標になります。

不動産投資分析については、私自身が得意としているところでございますが、
何よりこのような不動産について、いろいろな面から分析・調査することがとても好きな性分です。
また、なるべく平易にお客様へご説明ができるよう、その説明の仕方なども自分なりに工夫をしております。

投資収益用不動産について、このような投資分析にご興味がある方は、
一度興味がてら弊社にお立ち寄り頂ければ、分析指標に関するお話しをさせて頂きます。

私松本が、なるべく平易・簡潔に分かり易く、ご説明申し上げますので、ぜひ皆様お気軽にお越し下さいませ。
 

皆様、こんにちは。西村友里です。

昨日、これから一人暮らしをされるお客様をご案内いたしました。
地方出身の男性で、これから社会人１年生になるお客様です。
大学が都内だったことと、横浜が大好きだというお客様だけあって、
中区界隈は、あちこち歩かれており観光名所などもご存知でした。

しかし、住む場所となると話しは別です。
私なりに勤務先までの距離や、生活し易い環境をセレクトし、３件のお部屋をご案内させて頂きました。
その内の１件が気になっている様子でしたが、お客様の気持ちの中には決めかねている部分がありました。
「大学のときの部屋探しも迷ってしまい、１ヶ月くらい時間がかかった」とおっしゃっていました。

今回、決められない理由は、勤務先とお部屋との距離でした。
お客様いわく、「出来ればもう少し勤務先に近いエリアがいい。自分は朝が弱くて目覚まし時計を
１０個かけて寝ているが起きられない。」といわれ、その言葉に思わず納得してしまいました。
そして、思い出したようにチラシを出されて、「自分でもここに来る前にインターネットで調べて
みたのですが、ここはどうでしょうか。」といってチラシをみせて下さり、
「ここなら勤務先に近いので見てみたい」とおっしゃられました。

もちろん、他社の物件であっても弊社でご案内は可能です。
しかし、お客様が手にしていたチラシのお部屋は、横浜では「治安が悪い」といわれている
エリアでした。
私は町名を聞いただけで驚きましたが、同席していた弊社代表はとても冷静でした。
「この町は、確かに昔は治安が悪く、汚い街でした。地元の方々は敬遠して近づこうとしませんでした。
しかし、現在は街がきれいになり治安も良くなりました。ただ昔のイメージが根強く残っているため、
町名を聞いただけで却下されるお客様は少なくありません。」

そして、代表は私に「地図を出して、地番は？」と質問され、場所をお伝えしたところ、
地図を見ながら、「○○マンションの並びですね。このマンションは分譲マンションでグレードが高いため、
弊社のお客様でも何人かお住まいになられています。今まで売却や購入のお取引を何件も行ったことが
あります。このマンションの並びであれば、問題はありません。」等と説明をされておりました。

それでも私が偏見をもっているような顔をしていたら、お客様の目の前で
「貴女は何を勘違いしているのですか。このエリアにお住まいの方は、確かに仕事が無い人や生活保護を
受けて生活をされている方が多く住んでいます。その理由は、簡易宿泊所など賃料の安いお部屋が
たくさんあるからです。この方たちが犯罪を犯すことはありません。そのようなニュースが流れていたり
事件がありましたか？」と強い口調で私にいいました。

そして、お客様と私に向って、「西村がご案内しますので、実際に現地をご覧になられた方が良いですよ。」と、
おっしゃられ、すぐに私がご案内をさせて頂きました。
町はとてもきれいで、マンションはこの町の入口にあるため、悪い印象は受けませんでした。
また、お部屋は７階部分の角部屋で、室内はとてもきれいでした。
オートロックで管理人さんもおりますし、一番の魅力は勤務先まで徒歩６分の好立地であることです。
お客様はとても 喜ばれ、お申込をされて満面の笑みで帰って行かれました。

また、お客様は新車を買われたため、駐車場も探しておりましたが、このマンションに空きがあり、
敷地内の駐車場も借りることができました。附帯している駐車場のため、駐車場代も安く抑えることが
できました。
お客様がお帰りになられてから、代表が私に話して下さったことがあります。
「このマンションの賃料査定は、先方の不動産会社の査定ミスである。町名だけで判断して賃料を安くしたのだろう。
そのぶんお客様は本当にラッキーだ。」とおっしゃっておりました。

私も町名だけで勝手に判断して、今までこのエリアを案内することを控えておりましたが、
それだけで判断してはいけないということを身にしみて感じました。
先ずは、自分で見て確かめてから判断することの大切さを改めて学びました。

今後はこのようなことがないよう、気を付けてまいります。

皆様、こんにちは。山口幸夫です。

今日は、赤心来福（せきしんらいふく）という言葉をご紹介します。

赤心来福とは、「赤ちゃんの心になったら、大きな福がやってくる。」という意味です。

赤ちゃんの心とは、以下の３つのことをいうそうです。
　①「おぎゃー」と、１００％の大きな声を出す。
　② 不平不満、グチ、泣きごと、人の悪口を言わない。
　③ 心配事を口にすることもない。　　　

赤ちゃんは、あの小さな体で大人よりも大きな声で泣きます。
人間は本来、あれくらいの声が出るものだということです。
成功者には、声の小さな人はいないそうです。
当然のことですが、話すというのは相手に対して行う行為ですので、
ボソボソと話されると相手は何を言っているのか分からず不安になるかもしれません。
ハキハキとした声で話したほうが、相手は安心します。
そして、赤ちゃんの心の如く、心配・不平不満なく、人の悪口、心配事を言わないという心構えでいると
福がやってくるという教えです。

生きていれば、年齢を重ねるごとに様々な心配事が増えてくるものであり、
これは避けては通れないことだと思います。
そんな中で、自分自身が健康でいること、普段の生活で当たり前だと思っていることに対して
感謝を忘れないことが重要だと思います。
感謝の心があれば、不平不満などの気持ちは少なからず和らぐはずです。

赤心来福。
いつも元気に笑顔を忘れず、はっきり大きな声で営業活動にも活用して参ります！

皆様、こんにちは。井上久恵です。
先日、私が住むマンションで駐車場の抽選会があり、出勤前に出席させて頂きました。２年に１度開催されるらしく、１９ある駐車スペース全てを抽選で決めます。Ａブロック（ターンテーブルを使用するスペース）、Ｂブロック（車幅や車高があり
・屋根付きのスペース）、Ｃブロック（普通車・雨に濡れるにスペース）に分かれています。
まずは希望ブロックを一つに絞ります。（一番人気はＢブロックでした。）私たち夫婦も本当のところ、Ｂブロックを希望していましたが、持っている車は普通車サイズで、他に大きな車はたくさんあります。
「Ｂブロックは熾烈な争いになるだろうし、（大きな車を持っている人たちに）なんだか申し訳ない」という
主人の考えから、Ｃブロック希望として管理組合に用紙を提出していました。
抽選会場に希望者が集まりました。初めてお会いする方たちばかりで、緊張が高まってしまいました。ブロックごとに「仮抽選」と「本抽選」の２回抽選が行われます。仮抽選では、本抽選を引く順番が書かれた紙が入っています。本抽選では、いよいよ希望場所を選ぶ順番が書かれた紙が入っています。
その昔、くじ運がとても良かった私でしたが、その頃に運を使い果たしてしまったのでしょうか。
近年はまるでダメです。仮抽選は「３番」とよい順番を引きましたが、結局本抽選では最後から「２番目」を引いてしまいました。つまり、余った場所からしか選べないということです・・・。「やっぱりな」肩を落とし、駐車場の配置図を見に行くと、今私たちが置いている駐車スペースはまだ空きの状態でした。そことは別の区画を選ぶと、入居者同士で時間を合わせ、車を入れ替える作業があります。もう２台分、マンションエントランスに近い区画も選べたのですが、入れ替え作業の時間が惜しかったので、現状維持ということで今の場所を選びました。人気だったＢブロックは希望者が溢れてしまい、「車のサイズがＣブロックには入らない」ということで、マンション外の駐車場を借りなくてはいけない人も出てしまったようです。「乗りたい車に乗れたとしても、条件の良い駐車場が借りられるとは限らないのだな」と、
その場の様子からひしひしと感じました。
この度、マンションによって駐車場の抽選方法が異なることを学びました。例えば、私の実家があったマンションでは、希望場所（仮にＡとします）に空きがでた時、Ａを希望する全員で抽選をするという形が取られていました。Ａの希望者が他にいなければ、マンションを去るまで何年でもＡを借り続けることができました。（中には、新築当時から約３０年場所が変わっていない方もいたかもしれません。）私のマンションの抽選会では、希望者本人ではなく代理人に抽選を引かせる場合、「仮抽選」は一番最後に引くというハンデ（ペナルティ）がありましたが、
代表のマンションではそういうハンデもないそうです。

皆様がお住いのマンションでは、どのような方法で自分の場所が定められていますか？