スタッフブログ | 横浜エリア不動産　戸建・マンション・土地のワンズリアルティ

皆様、こんにちは。井上久恵です。

「開き直るのは、話を聞いてからにして！」と、強く思った出来事がありました。

私は経理業務と併せて、賃貸の管理業務も行っています。
月中からポツポツ、月末をピークに、弊社が管理している物件の入居者様から
家賃が振り込まれてきます。

指定日までに振り込みがなれけばこちらから電話を掛け、
入居者様の現状を確認します。
「すぐに振り込みます」と言って下さる方や、「〇日までに振り込みます」と
締日を改めて約束する場合もあります。

私はこの確認の電話を掛ける時、気を付けていることがあります。
もしかしたら私が入金を見落としているという可能性もあるので、
家賃の振り込みが遅れている入居者の方には、
「確認」という意味合いを含めて尋ねるようにしています。

先日、法人契約された入居者様の家賃が振り込まれておりませんでした。
法人の場合、大体決まった日に家賃を振り込んでくださることが多いので、
遅れることは珍しく、私は何度も入金の確認をしましたが入金がなかったので、
経理の担当の方にお電話しました。
担当の方はいつも元気がよく、電話から元気の良さがたっぷり伝わってきます。
（ここはしかと見習うべきところです）
事情を説明し、「一緒に確認して頂けますか？」と伺ったところ、
「え？！そんなはずないと思いますよ！！払ってると思いますけど！！」と、
元気の良さに加え、こうも言い切られると「迫」まであります。
「何度も確認をしたのですが・・・。」と、再度担当者に振り込みの確認をお願いしました。

一旦電話を切り、折り返しの電話を頂いた担当者の第一声は、
「すみませ～ん！なんか、漏れがあったみたいでー！」、
「月曜日に振り込みますー！すみませーん！」でした。
とても元気よく謝罪されました・・・。
実は、これが初めてではありません。
数か月前に家賃の入金が確認できなかった時も、
「そんなはずないと思います！！」と元気よく言い切られたことがありました。
私はいつも自信がないので、「念のため」「念のため」で仕事をしています。
元気が良いのはいい事ですが、きちんと確認してから言い切って欲しいものだなと感じた出来事でした。

皆様、こんにちは。山口幸夫です。

昨日から台風１８号の被害が相次いでおり、関東地方は降り続く雨の影響で
土砂災害や川の氾濫への警戒情報が出されております。
特に栃木県においては、これまで経験したことのない大雨となり、
大雨特別警報が発表されました。

皆さんは、洪水に関するハザードマップをご存知でしょうか。
各行政から発行されており、横浜においては横浜市のホームページで
すぐにハザードマップを見る事が出来ます。
私は鶴見区内の住んでおり、ハザードマップ上での自宅周辺の地域は、
想定される被害は浸水深が５０ｃｍ未満となっております。

鶴見川が近いので鶴見川の氾濫も想定に入っていて鶴見川近くだと、
浸水深１ｍ～２ｍの場所もあります。
この想定される基準というのは、２日間雨量が３４３㎜の降水があった場合での想定です。
因みに横浜市中区の想定基準は、１時間雨量７０㎜での想定となっております。
大雨特別警報が発表されている栃木県の広い範囲で降り始めからの総雨量は
５００㎜を超えているとのことですので、鶴見区のハザードマップの想定をはるかに超えているということです。

私も不動産の調査でこのハザードマップの確認を行ってきましたが、
行政の担当者から「過去の最も大きな台風や大雨の時の雨量を想定しているので、
現実的な想定ではないと思いますよ」と聞いたことを覚えています。
しかし、ここ数年の台風や大雨は、本当に局地的な集中豪雨が多く、
あっという間にハザードマップの想定雨量を超えています。

ハザードマップは、川の氾濫や地盤高から想定されていますので、
ご自宅の想定浸水深を把握しておくことは大切なことだと思います。
また同時に最寄の避難所も確認しておくことをお勧め致します。

いつ、どこでこのような被害に合うものかは全く予想も出来ないことですので、
出来る限りの備えの必要性を強く感じます。

ご参考までに横浜市環境創造局から発表されているハザードマップのリンクを示しますので、
どうぞご参照ください。

http://www.city.yokohama.lg.jp/kankyo/gesui/naisuihm/

皆様、こんにちは。井上久恵です。

前回の日記の続き、後編です。

いざ、書類作成に着手！
どのくらいの量、どんな書類を作成しなくてはいけないのか、
まずは時間の効率を考え、指定の書式に手書きで記入していきました。
指定書式はワードデータでしたが、行がずれたり段が揃わないなど、
修正に時間をロスしてしまう可能性もあったからです。

提出期限は厳守なので、時間が足りなくなることも考え、
手書きと言ってもそのまま提出できるように下書きではなく、
本番のつもりで１枚１枚作成して行きました。
本店や支店の写真を何枚も撮影しました。これも提出書類の一つです。
手探りながらなんとか一通り書類を作成し、
手書きだった書類を全てワードデータに落とし込むこともできました。

次は、いよいよ提出です！
（ちょうど先週の）今日、書類を提出した際に対応して下さった担当者は、
私の質問事項を解消してくださった方でした。

「書類にミスがあり、やり直しを指摘されるかもしれない」
「出来ればノーミスで提出したいけど、以前『プロの方でも一発ＯＫはない』と
仰っていたから、さすがにそれは難しいかな。」
など、目の前で申請書類をチェックされている中、私は黙って、
どうしようもないことをモンモンと考えていました。
結局、いくつかのミスはあったもののその場ですぐに訂正することが出来ました。
また、不足書類が一つと追加で提出をお願いされた書類が２つ。
郵送でのやり取りで構わないということで、無事免許更新手続き書類は、
ひとまず受理していただくことが出来ました。
本当にホっとしました。（家に帰ってからも、この興奮が冷めなかったくらいです）

書類はこの後、別の方に回され再び精査されるそうです。
「代表者や役員、専任の取引士の身辺調査もある」と聞いた時は、正直驚きました。
他にも、不備がなければ来月免許が更新されます。
無事に、その日を迎えることができますように・・・。
今回、この大役を私が務めさせて頂きました。
次の更新（５年後）を迎える時私や、または別のスタッフがバタバタ慌てないように、
これらの書類のサンプル（カンペ）作りまでしっかりやっておきます！

皆様、こんにちは。西村友里です。

弊社本店の周辺エリアでは、週末イベントが目白押しです。
横浜公園や横浜スタジアム、赤レンガ倉庫や日本大通りなどでは、
四季折々に必ずどこかで何かしらのイベントが開かれています。


本日は「ＧＬＯＢＡＬ　ＳＵＮＤＡＹ　ＭＡＲＫＥＴ」というイベントが開催されておりました。
横浜スタジアムから神奈川県庁までの日本大通りを封鎖して行われる
横浜最大規模の日本と海外の文化交流イベントです。

「マーケットエリア」、「フードエリア」、「ステージエリア」の３つのエリアに分かれており、
通りの両端には深緑色のテントが張られ、そこで食事が出来るように机とイスが並べてありました。

マーケットエリアでは、日本発信・海外発信のショップが１５０ブース出店されており、
アクセサリー、絵画、服、木で出来た人形、ヒトデの形をした小物、おしゃれなロウソク、下着等
様々なものが売られていました。

フードエリアでは、世界各国の様々な料理をキッチンカーで提供しており、
ジャマイカ、ブラジル、タイ、トルコ、メキシコ等の料理が売られていました。
焼けたお肉のとても良い匂いが、あたり一面に充満しており、昼時のお腹には堪えました。

ステージエリアでは、世界各国の文化芸術発信としてワールドダンスが披露され、
中国獅子舞、ベリーダンス、ゴスペルダンス、ハワイアン、アフリカンダンス、ラテンダンス、
バリ舞踊、（ブラジルの）カポエイラダンス等、各国のダンスが繰り広げられました。


▼詳しくは「ＧＬＯＢＡＬ　ＳＵＮＤＡＹ　ＭＡＲＫＥＴ」のホームページをご参照下さい。
　　http://gsm.yokohama/

今日の天気予報は、曇り後雨となっていたため、心配をしていましたが、
雨が降り始めたのは夕方頃でした。
大勢の方々が集まり、楽しんでいたので、途中で雨が降らず良かったです。

また、今日は大さん橋に豪華客船が入港していました。
全長２９０ｍ、船幅３６ｍある大型客船「ダイヤモンド・プリンセス」です。
船というよりもビルのような大きさなので、広い大さん橋が小さく見えました。

休日を優雅な船旅や様々なイベントなどで楽しむ人々が暮らす横浜。
「日本大通りの近くで家を借りたい。お店を出したい。事務所を借りたい。」と
おっしゃるお客様が多い理由がよく分かります。

皆様もお住まい探しは、ぜひ弊社にお任せ下さい。
横浜らしい素敵なお部屋をご紹介いたします。

では、皆様のご来店をこころよりお待ちしております。

皆様、こんにちは。不動産鑑定士の松本智治です。

今回は中小企業の株に関する企業価値評価の話しです。

税理士さんや会計事務所さん方が、クライアントさんに行う税務会計相談のなかで、
次の世代にスムーズに事業承継を行う準備のため、経営されている会社の価値、
すなわち、株式評価をどのように行うかという相談がしばしばあるようです。


中小企業の株を評価する手法はさまざまありますが、
特に一般的なのは、相続税の財産評価基本通達で決められている、
類似業種比準価額を用いる方式のほか、バランスシート上の資産価格を見直す方式、
あと、会社の純利益を還元する方式などが考えられます。
このうち、バランスシート上の資産で特に金額が大きいのが、土地建物などの不動産であり、
帳簿価格で記載されている当初の取得価格を時価評価に見直すため、我々不動産鑑定士に
鑑定評価を依頼される場合があります。
（私的には、簡易的に価格を出す簡易査定として依頼される場合がほとんどですが）

上記で紹介した企業の株を評価する方式は、実は不動産評価を行う方式と共通していて、
類似業種比準価額は、不動産鑑定評価における取引事例比較法（比準価格）、
バランスシートの資産価格を見直す方式は、鑑定評価における積算法（積算価格）、
会社の純利益を還元する方式は、収益還元法（収益価格）に相当します。
いわゆる、マーケット・アプローチ、コスト・アプローチ、インカム・アプローチにそれぞれ相当します。

私も企業価値評価を少々学びましたが、不動産の評価と全く同様な部分で躓きます。
例えば、類似業種に関する株の採用事例の適正性であったり、また、純収益を還元する際の適正な利回りに関し、
加重平均資本コスト（ＷＡＣＣ）における株主資本の利回りをどのように設定すべきかなど、同様の問題に直面するのです。

いずれにしましても、物事を評価するというのは絶対的な方法があるわけではなく、価値という目に見えないもの、
人それぞれ違って当たり前のものについて、適正水準はこのあたりにあるということをどのようにすれば
説得力をもって説明ができるか、その方法論にすぎないのです。
物事の価値または物の価値というのは、あらかじめあるものではないということ、評価を行う実務者として
常々思うところです。

本日はこのあたりにて。今後とも宜しくお願い致します。

皆様、こんにちは。西村友里です。

本日の朝礼では、ここ数ヵ月の我々の行動を見ていた弊社代表から
いくつかの指摘事項がありました。

①目標は達成するためにある。どんなにきれいごとを言っても、営業の世界は売上がすべて。
②お客様との約束は必ず守ること。出来ない約束はしてはならない。
③着地点を決めた行動が出来ていない。いつまでにどうするのかが大事。

④優先順位をつけた行動が出来ていない。仕事は時間の組み立てが大事。
⑤限られた時間内で仕事を終わらせること。ダラダラ遅くまで残り、仕事をしている気にならない。
⑥継続することが大事。言われたときだけしかやらない人は仕事ができない人である。
⑦ワンズリアルティに勤めている限り、ワンズリアルティのカラーにならなければならない。
   会社の考えややり方は変わらない。自分が合わせるしかない。

どれも私に当てはまっており、自分の至らなさを反省し、真摯に受け止めました。

最近では、売上をコンスタントに上げることが出来るようになりつつありますが、
まだまだ目標を達成できてはおりません。
また、突発的に入ってきた仕事を優先してしまい、本来やるべき仕事を後回しにするため、
仕事がどんどん溜まってしまいます。
営業なので、突発的に仕事が入ってくることは当たり前のことなので、
それプラス普段の業務をこなすには、一つ一つの動きをスピードアップするしかありません。
「スピードアップを意識して行なおう」と思って取り組んでも、それを長続きさせることが出来ません。

私は、苦手な業務を後回しにしてしまう癖があります。
「これをするにはまだ日にちがあるから後にしよう」と思い、結局期日ギリギリになるまでやっていないことが
多々あります。

代表はよく「アドバイスはするけれども、自分を変えるのは自分だけ。周りが何を言おうが、
その人に変わる意識が無いと何も変わらない。」とおっしゃいます。

悪循環に陥るのも脱出するのも、すべて自分の力でどうにかするしかありません。
意識して行動するようにいたします。

皆様、こんにちは。山口幸夫です。

「すまい給付金制度」をご存知でしょうか。
消費税が８％に増税されて作られた制度であり、
平成２９年４月には消費税は、１０％に引き上げられることになっております。

この消費税増税による負担を軽減するため、対象となる住宅を購入した場合には、
現金が給付されるという制度です。
消費税増税に伴い、住宅ローンの控除額も拡充されましたが、住宅ローン控除は
支払っている所得税から控除されるしくみなので、どちらかといえば収入が高い人が
恩恵を受けやすいといえます。
対して、一定以下の収入層に対する期間限定の増税緩和措置として制度化されたのが、
この「すまい給付金」です。

以下が主だった条件です。
●すまい給付金の対象者の主な要件
　・住宅の所有者：不動産登記上の持分保有者
　・住宅の居住者：住民票において取得した住宅への居住が確認できる者
　・収入が一定以下の者：［８％時］収入額の目安が５１０万円以下
　　　　　　　　　　　　　　　　［１０％時］収入額の目安が７７５万円以下
　・（住宅ローンを利用しない場合のみ）年齢が５０才以上で収入額の目安が６５０万円以下

　※夫婦（妻は収入なし）及び中学生以下の子どもが２人のモデル世帯において
　　 住宅取得する場合の夫の収入額の目安です。

●給付対象となる住宅の主な要件
　・引上げ後の消費税率が適用されること
　・床面積が50m2以上であること
　・第三者機関の検査を受けた住宅であること　等
　
　※新築住宅/中古再販住宅、住宅ローン利用の有無で要件が異なりますのでご注意ください。

●給付額について
　消費税率８％時は、収入額の目安が５１０万円以下の方を対象に最大３０万円
　１０％時は、収入額の目安が７７５万円以下の方を対象に、最大５０万円を給付するものです。

あくまで、消費税増税の負担軽減が目的となるため、中古住宅の個人間売買では
建物についても消費税がかからないため、制度の対象になりません。

詳しくは、国土交通省のすまい給付金に関するＨＰをご参照ください。
http://sumai-kyufu.jp/

このように国もいろいろと制度を設けていますが、これらは大前提が申告制となりますので、
知らないと損をしてしまいます。
よって、私たち不動産実務者からも、積極的にお客様へ発信していくことが大切です。

かなり細かい要件が付されていますので、もしご購入を検討されている住宅が
この制度に該当するものか知りたい方がいらっしゃいましたら、私のほうで確認を致します。

どうぞお気軽にご連絡ください。

皆様、こんにちは。西村友里です。

本日は、店舗物件の調査を行うため、初めての地域に足を運びました。
川崎市川崎区にある「銀柳街」です。
ＪＲ京浜東北線「川崎」駅徒歩３分のところに位置する地元の方に人気の商店街です。
飲食店からゲームセンター、携帯ショップ、不動産会社等色んなお店が軒を連ねており、
とても人通りの多い商店街です。

地域によっては、シャッターが閉まっている商店街も多くある中、銀柳街は活気があり
とても元気な商店街のため、店舗を出店されたいお客様が多いそうです。

また、「花とステンドグラスのある街」と言われるように、お花屋さんを何件も見かけました。
どこのお花屋さんも建物の中でお花を販売しているわけではなく、商店街の通りに出て、
アーケードの下にテーブルとお花をセットして販売をしています。
１本１００円～３００円でしたので、とてもお値打ちのように思えました。
あるお花屋さんでは、まるで魔法使いの杖のような、先端がぐるぐる巻きの植物も販売しておりました。
一体あれは何だったのか気になり、会社に戻った後調べてみたところ、「ミリオンバンブー」という
インテリによく使われる竹であることが分かりました。

また、銀柳街のホームページで、銀柳街のあゆみについても学ぶことが出来ました。

　「現在の銀柳街あたりは、戦後発展をみた訳ですが、古くは古川と言う川が流れていて
　　一面葦に覆われたまったく寂しいところでした。
　　昭和１０年頃、失業対策として川を埋め、下水設備などをもうけたところ
　  徐々に発展しましたが、戦禍によりまた元の荒廃した状態に戻ってしまいました。
　　戦災による川崎市の打撃は大きく、特に中央地区においては破滅に瀕する状態でした。
　　戦後、この荒廃した焼け野原を復興しようと商店有志が集まり本組合を設立いたしました。
　　その古川のあたりに柳の木が数本あり、戦後２１～２２年頃、地域の住民の奉仕で
　　柳の木を植樹したそうですが、 当商店街でも戦禍による荒んだ気持ちを和らげる意味で、
　　柔軟ながら良く風雪に耐える『柳』を取り上げ、 これに荘重にして深き光をたたえる『銀』をあしらい
　　「銀柳街」と名づけました。
　　当初は任意組合として発足いたしましたが、昭和２４年５月協同組合組織に変更いたしました。」

以上、銀柳街のHPより抜粋です。

商店街を歩いていると、至る所に「龍」のキャラクターのイラストを見かけます。
「ギンちゃん」と呼ばれる銀柳街のゆるキャラだそうです。

注意深く、何度も周辺を廻りながら店舗探しを行いましたが、やはり人気エリアということもあり、
空室の店舗は見つかりませんでした。
地元の老舗不動産会社や地元の方であろうと思える方にも話を伺いましたが、
関内同様、市場に出る前に１階の人通りの多い店舗は、横の繋がりで次のテナントが決まっていることが
多いそうです。

５時間掛けて廻りましたが、これと言った情報を取得することは出来ませんでした。
しかし、銀柳街をしっかりと自分の足で廻り、目で見ることができたので、
また一つ知識を増やすことが出来ました。

店舗探しは諦めず、引続き頑張ります。

皆様、こんにちは。井上久恵です。

今日、（私にとって）大一番の仕事をとりあえず完了することができました。
年明けから「今年は一番大切な、責任を伴う大きな仕事が待っている」と
不安でいっぱいでした。
その仕事とは、宅建業の免許更新手続きです。
そして、これは私が手掛ける初めての仕事の一つです。

宅地建物取引業の免許期間は５年です。
免許が失効する３か月前から手続きができ、３０日前が締切となっています。
国の公的機関（国交省）を通す為、締切は厳守ですし、免許期間が切れたあとは
１日たりとも営業することは出来ません。

私は、１か月以上前から法務局や役所に出向いてコツコツ資料を揃えました。
どんな資料を準備すればよいのか、目で見て分かる資料が欲しかったので、
県土整備局に訪問し過去の提出書類を見に行ったこともありました。
その日は平日金曜日の営業時間内だったのにも関わらず、
『閲覧室』だけは休館日だった為、出直さなくではいけないというミスも犯しました。
（皆様、これは本当に気を付けてください！）
「どうせここまで来たのだから、無駄にはしたくない」と思い、
閲覧室とは反対の受付窓口に向かいました。
これまで作成してきた免許申請書類の中で、質問事項がいくつかあったので、
窓口の方に直接伺って、疑問を解消することが出来たのは収穫でした。

後編に続きます。

皆様、こんにちは。西村友里です。

私が担当するお客様の中に、エステ、美容室、事務所をひとまとめで
使用できる広さ３０坪（約９９㎡）位の店舗事務所を探されている方がおります。
ご希望のエリアは、弊社徒歩３分の距離にある「日本大通り」周辺の雰囲気を
とても気に入られており、このエリア内に出店されたい希望があります。

日本大通りにはイチョウ並木をはじめ、横浜らしいレンガ造りの建物や
お洒落なカフェ等が建ち並んでいます。
歴史を感じさせる風情ある街並みと、落ち着いた趣ある通りに、道行く人々が心惹かれる憩いの場所です。
雑誌やドラマ等の撮影も頻繁に行われており、人気のスポットとなっています。

オフィスビルも数多く建っていますが、空室はほとんどありません。
お客様のご希望に見合った店舗事務所をご紹介しようと探しましたが、
今回ある壁にぶつかりました。

それは、「用途変更（コンバージョン）」です。
用途変更は、「使用者が使用する対象物を、当初の用途から他の用途へと変更すること」です。
建物には、住宅（Ａ）→ 一戸建住宅、住宅（Ｂ）→共同住宅・寄宿舎・寮・長屋建住宅、
文教施設（Ａ）→ 小中学校、高等学校等、それぞれ使用用途が決まっており、
その用途を変更し、「特殊建築物」にするには、用途変更確認申請の手続きが必要になります。

「特殊建築物」とは、建基法第６条１項一号に掲げる学校・病院・劇場・旅館・共同住宅など
不特定多数の人が利用する建築物を指します。
（特殊建築物の適用範囲は、条文によって異なりますので一概には言えない部分もあります。）
しかし、規模が１００㎡以内、もしくは類似の用途間で行われる場合はその手続きは必要ありません。

１００㎡という数字だけを見ると、大きく感じるかもしれませんが、
１０ｍ×１０ｍ、１３ｍ×８ｍで１００㎡を超えます。
横浜市では、飲食店の場合は変更規模３００㎡より、バリアフリー条例が適用され
遡及しますので、昇降機奥行き寸法（１３５０ｍｍ以上）の確認など注意が必要です。
（東京都では５００㎡）

私が、「この事務所をお客様にご紹介したい」と思っても、何件かの管理会社から
「用途変更が必要となりますので、エステや美容室としての使用はお断りさせて頂きます。
クリニックであれば、用途変更の必要はないので、良いけれども。」と言われました。

これらのことについて、私は無知でしたので、「そうなんだ」と思い諦めておりました。
しかし、よくよく調べたら、以下のことが分かりました。

　①銀行、旅行代理店、治療行為等を行わないエステサロン、ショールーム等は
　　 事務所と同様に、特殊建築物用途ではないことより、用途変更申請の対象外として扱われています。
　　 また、診療所は特殊建築物になりますが、患者の入院施設を有しない無床診療所（19床以下）は
　　 特殊建築物から除かれます。歯科も同様に無床診療所として扱われます。

　②エステサロンは、そこで行われる行為に医療行為があるのか、また公衆浴場法に抵触するような
　　 スチームバスなどによる行為があるのか、保健所の届けを要す行為があるのか等で、保健所の判断を受け、
　　 取り扱いを判断することもあります。（岩盤浴は公衆浴場の取り扱いになるので、用途変更の申請が必要）

　③美容院は、特殊建築物の適用範囲に含まれない場合もあります。
　  「物販を対象とした店舗」を対象にしており、通常、小規模なサービス業店舗までは含んでいないと解釈出来るが、
　　 サービス業店舗でも、その規模や業務形態により、所轄の特定行政庁の判断によって違いが生じるので、
　　 その都度、事前適用相談をする必要があります。

エステや美容室だからと言って、一概に「使用不可」とは言えないそうです。
ただ単に、オーナー様や管理会社が色々と書類の準備をするのが手間となるのが嫌で、
断ってきたのかもしれませんが、私にとっては大変よい勉強になりました。

用途変更を行うにも、数十万の費用がかかります。
これらを踏まえて、お客様にとって最適な店舗事務所が見つかるよう、引き続きお探しして参ります。