スタッフブログ | 横浜エリア不動産　戸建・マンション・土地のワンズリアルティ

皆様、こんにちは。山口幸夫です。

今日は、投資用不動産に関するニュース記事をご紹介させて頂きます。
不動産投資家向けのサイトに、先月新規掲載された物件を対象とした
利回り等の市場調査の結果が掲載されていました。

２０１５年８月期、「投資用不動産の市場動向調査」結果を発表しました。
８月１～３１日の期間、新規掲載・問い合わせのあった物件が調査対象。

投資用1棟アパートは、新規掲載物件の表面利回りが９.４４％（前月比０.１７ポイント低下）、
問い合わせ物件の利回りも、１１.３７％（同０.０９ポイント低下）と、ともに下落。
物件価格については、新規掲載物件が６,６６７万円（同１４３万円増）、
問い合わせ物件が５,５９３万円（同７万円増）と上昇。

投資用1棟マンションは、新規掲載物件の表面利回りが７.９４％（同０.１５ポイント低下）と、
過去最低の７％台に。問い合わせ物件も９.６１％（同０.２１ポイント低下）下落した。

物件価格は、新規掲載物件が２億１,６７４万円（同８９６万円増）、
問い合わせ物件が１億９,４６０万円（同９０２万円）上昇。
投資用区分マンションは、新規掲載物件の表面利回りが８.３６％（同０.２６ポイント低下）、
問い合わせ物件が１０.０３％（０.４６ポイント低下）と、ともに下落。

物件価格については、新規掲載物件が１,３８８万円（同１７万円増）、
問い合わせ物件が１,１８４万円（同８３万円増）と上昇した。

※以上、記事の抜粋です。

軒並み、表面利回りは低下しており、価格の上昇が浮き彫りになっていることが分かります。
また、１棟マンションにおいては、表面利回りが過去最低の７％台になったとのことです。
またこれは全国平均の数字ですので、首都圏においては更に厳しい数字となります。
５年後の東京オリンピックを見据えて、国内の投資家のみならず世界各国の投資家が
日本の不動産に注目しております。
特に中国の投資家の活発な動きには、私たち実務家も驚いています。

資産運用としての不動産投資ですので、私たちプロがきちんとした調査を行い、
不動産の資産価値を見極めた上で、お客様にご紹介をしていかねばなりません。
お客様に安心してご購入頂けるよう、これからも丁寧で正確なご提案をさせて頂きます。

皆様、こんにちは。井上久恵です。

今日は、休みの日の出来事について書かせて頂きます。

この夏、お気に入りのサンダルが壊れてしまいました。
昨年買ったサンダルで、雨の日に履くことが出来ないサンダルだったので、
履く機会を選びながら大切にしていました。
私はいつも気に入ったものを何度も使ってしまうので、傷みが早いのですが、
このサンダルは今年もまだ十分履ける状態だったはずでした。

このサンダルは買った店で修理も受け付けています。
早速修理を依頼すると、出来上がりは１か月先（９月中旬以降）だということが分かりました。
「夏が終わってしまって履けないのなら、どうせなら修理は来年にしようか」
「履けないのは分かったので、とにかく修理してもらうか」と悩んでいると、
対応してくださった店員さんが再度工場に掛け合い、出来上がりを早めてもらうことができました。
私は修理するか、しないかで悩んでいたのですが機転を利かせてもらったことに感謝しました。
また、対応してくださった店員さんは私がこのサンダルを購入した際接客してくださった方で、
私のことを覚えてくれていました。
そのこともあって、私はこのブランドショップにがっちり心を掴まれたわけです。

修理が終わりサンダルがお店に戻ってきたということで、先日取りに行きました。
とてもよい仕上がりで大変満足しています。
この時もよいタイミングでその店員さんがいたので、直接お礼を伝えることができました。
このショップでは靴と併せてかばんも販売しています。
母はこのブランドのかばんも好きで、同じ型を色違いで何個も持っています。
その中の「何色かが傷んで使えなくなった」と言っていたのを思い出しました。
現在母は島根で暮らしています。島根にはそのブランドショップがない為、
靴もかばんも購入することができません。
「私が代わりにかばんを買ってあげられれば」と思い、店員さんにその話をしました。
そのかばんは定番もので、ワンシーズンに何色も色違いを出しています。
現在、どの色が在庫としてあるか実際に見せて欲しかったのですが、
「今店頭に出ている色以外でも、たくさんありますよ。」と言うものの実際には出して、
見せてもらうことはできませんでした。
「インターネットにも載っているので、お母様にお伝えしてみてください」と言って、
そこで話は終わりました。

確かに、私は母が何色のかばんを欲しているのか分かりません。
ですが母が持っているバックの色は分かります。
実際に在庫を出してもらって、欲している色があればその場からすぐにでも母に連絡し、
買ってあげることができたのに・・・。
最後は、少し残念な気持ちでお店を後にしました。
「自分が言っていることと相手に言われていることに、食い違いはないか？」
この店員さんに限った話ではなく、私も日々の業務でこういうことがないだろうか。
最初は良い気持ちだったけど、最後は「あれ？」ということがないよう、
会話のキャッチボールにきちんとアンテナを張らなくては、と気持ちを改めさせてもらう
よい機会になりました。

皆様、こんにちは。山口幸夫です。

９月１日は「防災の日」です。
新聞などで防災の備えの記事を読みました。
必要な備えとして以下のまとめが書かれていました。

◇家の外の備え
　・大雨が降る前、風が強くなる前に行うこと。
　・窓や雨戸はしっかりとカギをかけ、必要に応じて補強すること。
　・側溝や排水口は掃除して水はけを良くしておくこと。
　・風で飛ばされそうな物は、飛ばないよう固定したり家の中へ格納すること。

◇家の中の備え
　・非常用品の確認 ： 懐中電灯、携帯用ラジオ（乾電池）、救急薬品、非常用食品など
　・室内からの安全対策 ： 飛散防止フィルムなどを窓ガラスに貼ったり、万一の飛来物の飛び込みに備えて
  　 カーテンやブラインドをおろしておくこと。
　・水の確保 ： 断水に備えて飲料水を確保するほか、浴槽に水を張るなどして生活用水を確保すること。

◇非難場所の確認
　・学校や公民館など、避難場所として指定されている場所への避難経路を確認しておくこと。
　・普段から家族で避難場所や連絡方法などを話し合っておくこと。
　・避難するときは、持ち物を最小限にして、両手が使えるようにしておくこと。

我が家で既に出来ている備えは非難場所の確認くらいです。
最も大切な家族の間での連絡方法について話し合いは出来ておりませんでした。
忘れた頃に起きる災害の備えは、やはり普段から意識しておかないと、
なかなか出来るものではないと痛感しました。

仕事でも、準備をしておくことはとても大切です。

何事においても、想定と準備を疎かにせず、防災の日の教えに学び、
あらためて、準備をする習慣を身に付けていきたいものです。

皆様、こんにちは。西村友里です。

私は童顔のせいか、実年齢(２４歳)よりも下に見られます。
２０歳かそれ以下の年齢に間違えられることも多く、困惑しておりましたが、
現在は仕事で制服を着ているため、それ相応の年に見られるようにはなって参りました。

スーツを着ていたときは、就活生に間違われたことが度々ありました。
池袋に営業で行った時、仲介業者が入っているオフィスビルのエレベーターに乗った際に、
同乗していた見ず知らずの女性から、「就活ですか？頑張って下さい！」と言われました。

たかだか３～４歳の間違えなんて気にすることはないと思われるかもしれませんが、
不動産業界で働くようになってから、私は若く見られることに対してコンプレックスを感じるようになりました。
お客様の中には私の顔を見た瞬間、「若そうだけど大丈夫かな」、「こんな小娘で頼りになるのかな」という
不安や心配が顔に出ている方がおります。

私自身、まだまだ業歴が浅いこともあり、日々勉強の毎日ですので、失敗やミスも数多くあります。
しかし、他社との差別化につながっており、これだけは負けないという自信は、
言葉遣いやマナー、規律に厳しい弊社代表のもとで３年間修業をしてきたことです。
お客様を思う気持ちや気遣い、仕事に対する姿勢や学びの深さなどに関しては、
他社のスタートが一緒である営業担当者の方々よりも、身についたと感じています。

それなりに契約の数も増えてきました。
代表はスタッフに対して、「プロとしての意識を常に持つように」といいます。
私は「プロ」という言葉を胸にとめて仕事をしています。

先日、何度か事務所をご案内させて頂いたことのあるお客様から
「西村さんは２７歳くらいかと思った。見た目はそれよりも下だと思ったけど、
しっかりしているからそう思った。」と嬉しいお言葉を頂きました。

不動産はお客様の大切な財産です。
誰でも簡単に取り扱えるものではない分、私なりにプライドを持って仕事をさせて頂いております。
そのため、見た目だけで判断されることほど悔しいものはありません。

今後も知識を蓄え、「若いけどすごいね」と言って頂けるよう努力を重ねてまいります。
見た目よりも中身の方が大事であることはわかっていますが、少しでもお客様に頼りがいがあると
思って頂けるような対応を心がけたいと思います。

皆様、こんにちは。井上久恵です。

「井上さん、『ゴゴイチ』って何ですか？」と、
今朝突然後輩に聞かれました。

ごごいち、ゴゴイチ・・・
今、昼の情報番組で確か「ごごいち」っていう情報番組があったなぁ。
いや、大阪の肉まん「５５１」か、など頭をくるくる回していると、

後輩　「業者に『書類をゴゴイチで届ける』って言われたんです。
ゴゴイチって何時くらいだと思いますか？」

ゴゴイチ＝午後一ということが分かりました。

改めて聞かれると、午後一って何だろうそこで初めて気づきました。
「午後一番、朝一番の午後バージョンってことじゃない？
私は、12時から1時くらいのことを指すんだと思うよ」と答えましたが、
その後ももんもんとした気持ちが拭えなかったので、
調べてみました！
・午後一とは朝一（あさいち）のは派生語（対語）として出来た言葉
・午後一番の略
・学生の場合、給食時間や昼休み後の、午後最初の授業を指す
・社会人の場合、昼休みを終え、最初にすることを言う
・社会人の場合、その時間が問題となるが、具体的に午後一が何時かは定義されていない
・ただし12～13時を昼休みとする官公庁・企業が多いことから、13時頃（過ぎ）を指すのが一般的
（この結果は後輩にもきちんと伝えました）

「午後一で書類を持ってくる」と言っていた業者は、結局２時半に来社しました。
後輩の代わりにその書類を受け取った私は、
心の中で「もうゴゴイチというには遅すぎるな」と思いました。
その営業マンは背広を着ていましたが、サイズは体にあっておらず不似合でした。
また、初対面にも関わらず友達言葉で話掛けてきます。
人と約束をするときに「午後一」というアバウトな時間設定してくるところも含め、
この営業マンからよい印象は受けませんでした。
後輩が真似して使わないよう念のため、
「午後一という単語を使って、約束することはやめなさい」と注意しておきました。

皆様、こんにちは。山口幸夫です。

シリーズ「万人幸福の栞」の全貌。
今日は、全１７項目の第１１項「物はこれを生かす人に集まる」を
ご紹介させて頂きます。

万人幸福の栞　第１０項「物はこれを生かす人に集まる　－万物生々－」

「物は死んでいるのではなく、人と同じように生きている。
　だから大切に使うと持ち主のために喜んで働き、
　粗末に扱えば反抗したり、ときには喰ってかかる。
　とりわけ物を象徴し、すべての財を具象した金銭は、もっとも敏感な生き物である。
　金銭はその人の努力に比例し、欲心に反比例して集まってくる。
　物はこれを愛する人によって生み出され、これを大切にする人のために働き、
　これを生かす人に集まってくる。すべて生きているからである。」

※以上、抜粋です。

物に声を掛けることにより、物の動きが変わったり、壊れにくくなるという話をよく聞きます。
例えば、電気カミソリに「いつもしっかり動いてくれてありがとう」と言ったら本当によく剃れるようになった。
愛車を運転する前に「今日もよろしく」等と声を掛けていたら、故障をせずに長年乗ることができたなど、
科学では解明できないような出来事は数多くあります。

ある本で、お金は明確に意思を持っているということを読んだことがあります。
お金にとって財布は住まいです。
住まいである財布の中を常に整理して、レシートなどお金以外のものを入れないようにすること。
また、買い物をしてお金を支払う際には「いってらっしゃい」、お釣りをもらった時には「おかえりなさい」と
声を掛けることで、お金周りが良くなると書かれていました。

人間関係も同様です。
挨拶を率先して元気に明るくできる人は好かれますし、挨拶も満足にできない人は、
その人の人格さえも疑われることでしょう。
人も物も、「感謝」をする気持ちが言葉となって表れたとき、相手に思いが伝わるのです。
それほど言葉に出して挨拶を交わしたり、感謝を表すことが大切であると思います。

「物が生きている」ということをいつも忘れずに、大切にして参ります。

次回の第１２項は、「捨我得全」です。
どうぞご期待ください。

皆様、こんにちは。西村友里です。

本日は、嬉しいことにご契約が２件ございました。
１件目は居住用マンション、２件目は事務所です。
しかしながら喜んでばかりいられませんでした。
私の契約書を読み上げる声が小さいと代表から指摘を受けました。

また、その数時間後、ご契約を交わしたお客様の上司から
クレームのお電話を頂き、お客様と上司の方に不快な思いを
させてしまった出来事がありました。
自分自身の至らなさを反省し、お客様から頂いた言葉と
代表から指摘されたことを肝に銘じて今後は取り組んで参ります。


今回の出来事を通じて、２ヶ月程前の「職場の教養」に書いてあった内容を思い出しました。

テーマ「心のギア」
車を運転する時、前進させるにはギアを「Ｄ」（ドライブ）に入れて、アクセルを踏みます。
ギアが「Ｒ」（リバース）に入っていれば、車はバックします。
これは初心者でもわかることです。
現実に、ギアがどこに入っているか視認できますから、よほどのことでない限り、間違いようがありません。

それでは、「心のギア」はどうでしょうか。
物事を前進させようとして、どんなに努力をしても、後退するばかりの時があります。
それは、心のギアが「Ｒ」に入っているからです。
「Ｒ」とは、不安や心配、怒りや不信など、ネガティブな心のことです。
反対に情熱や希望、信念や愛情に満ちたポジティブな心は、物事を前進させるギアです。

「心のギア」は、車のギアと違って目には見えません。
しかし、自分で感じ取ることはできないはずです。
物事に取りかかる時、自分の心がしっかりと前を向いているか点検しましょう。
「Ｄ」に入っていれば大丈夫、後は実行というアクセルを踏むだけです。
今日の心がけ「心を前に向けましょう」

とても分かり易い例えだと思います。
自分では気付かないうちに、心のギアが「Ｒ」に入ってしまっている時があるような気がします。

代表がよく、「自分を変えるには、自分しかいない。いくら周りがその人に言っても、
その人が変わる意識がないと何も変わらない。」といわれます。

今回のお客様には、私の説明不足から不快な気持ちにさせてしまいました。
自分の悪いところは自分でしか直せませんので、その点も注意をし、
心を「Ｒ」ではなく「Ｄ」に入れ、常に前向きな気持ちで取り組んで参ります。

皆様、こんにちは。井上久恵です。

先日ある資料を取得するため、「神奈川県　県土整備局」、「法務局」
「区役所」に訪問して参りました。

場所はそれぞれです。県土整備局は横浜駅、法務局は馬車道駅、
区役所は日本大通り駅が最寄駅です。
日本大通店で用事を済ませ、そこから開館時間を優先して移動方法、
移動ルートを考えると、みなとみらい線で日本大通り駅からまずは横浜駅に出て、
その後横浜駅から馬車道駅、馬車道駅から日本大通り駅というルートが
ロスがないことが分かりました。

横浜高速鉄道みなとみらい線は、ＪＲや他の私鉄に比べ初乗りが「高い」と有名です。
（節約できるような）何か良い方法がないか、と券売機の前で少し考えました。
以前ＪＲ関内駅で、『ヨコハマ・みなとみらいパス』というお得な切符があることを知りました。
そのことを思い出し、「みなとみらい線でも何かそういったお得な切符はないか？」と
券売機をタッチしながら切符を探すと、なんと見つけることができました。
「１日乗車券」です。
みなとみらい線（横浜駅～元町・中華街駅）内で一日に限り、
何回でも乗り降りできる乗車券でした。
この切符のおかげで、この日は交通費を１１０円節約することが出来ました！

調べてみると、ＪＲやみなとみらい線、東急東横線などさまざまな鉄道会社、路線で
このようなお得な切符が発売されていることを知りました。
横浜は様々なエリアに見どころがたくさんあります。またお客様の案内や、
私のような調査などの移動手段にも使えることが分かりました。
どこでその切符が買えるか、本当にお得かどうかよく調べてから、
皆様もぜひご利用になってみてください。

ＪＲ『ヨコハマ・みなとみらいパス』
http://www.tokyu.co.jp/railway/ticket/types/value_ticket/

皆様、こんにちは。西村友里です。

みなとみらい線「馬車道」駅から、「元町・中華街」駅周辺で
お部屋をお探しのお客様がご来店されました。

ご希望条件などをヒアリングしながら、その場でご紹介させて頂いたお部屋と、
予めお客様がインターネットのサイトで探されていたお部屋と合わせて３件を
ご案内することになりました。
３件のお部屋は、共に弊社から歩いていける距離にあるのですが、
それぞれが離れていたので、徒歩でのご案内では時間がかかるし、
電車・バスを利用する距離ではありません。逆にそのほうが余計な時間が掛かる気がします。

私はペーパードライバーなので、どのようにご案内をしようかと頭を悩ませておりました。
するとお客様が、「私は自転車で来たのですが、あそこに自転車を止めたままにしていても
大丈夫でしょうか？」と質問してきました。
その言葉で、以前他社から聞いた話を思い出しました。
地元で長く営業されている不動産会社で、イメージは「街の不動産屋さん」です。
その会社の物件をご案内させて頂いた際に、立ち会ってくださった担当者から、
「今日は何を使ってここまで来られたのですか」と聞かれ、「電車です。」と答えたところ、
「私たちが管理している物件は、ほとんどが会社の周辺だから、私たちはよく自転車でご案内しているんですよ。
もちろん、お客様には自転車をお貸ししています。」と言われました。

このことを思い出し、お客様に自転車でのご案内を提案させて頂きました。
お客様にご快諾を頂き、私は会社の自転車に乗って、お客様と一緒に初めての「自転車案内」を致しました。
自転車でのご案内は、とても快適でした。
田舎育ちの私よりも、お客様の方が自転車テクニックが高かったことには驚きましたが、
無事に３件のお部屋をご案内することが出来ました。

残念ながら、本日はお申込みには至りませんでしたが、明日改めて他のお部屋をご案内するお約束を
頂けました。
お客様に気に入って頂けるお部屋が見つかるように、引続きしっかりとフォローして参ります。

自転車でのご案内は、大変役に立ちました。
今後も機会がございましたら、活用していきたいと思います。

皆様、こんにちは。不動産鑑定士の松本智治です。

今回は、一定期間他人の土地を占有し続けた場合に
自分のものとするこができる「時効取得」の制度について
お話ししたいと思います。


資格試験などで民法の科目を勉強した人であれば、
この他人の土地を一定期間占有し続けていれば、時効の効果により自分のものにできるという
内容をご存じかと思います。
特に、他人の土地の所有権を取得できるという法律上の内容はとても刺激的ですので、
他の民法の内容は忘れても、この内容だけは覚えている方もいらっしゃるのではないでしょうか（笑）。

民法の規定によれば、例えば隣接した土地に関し、その占有を開始した時点で善意かつ無過失であれば
占有開始から１０年で、また、悪意または過失があるならば２０年、占有をし続けていれば自分のものとして
主張できるわけです（所有の意思をもって、平穏かつ公然に占有するという要件もあります）。

実は、不動産取引を数多く行っていますと、この制度の援用に関わる状態であることも少なくありません。
長く住み続けた土地建物を売却したいと相談を受けた時に、その建物の一部が基礎の部分から
隣接地にかかっていた、あるいは、建物基礎の部分まではかかっていなくても、庇や雨樋部分が隣接地に
越境しているケースなどはかなり頻繁に見られます。
そして、その越境状態は少なくとも２０年以上前から続いているのです。
しかしながら、この所有権の取得時効制度、実際にこの制度を援用するというのは、
実務面では非常に困難、かつ、援用を考えること自体が問題であることが少なくありません。
知り合いの弁護士の方もおっしゃっていましたが、この取得時効の援用はきちんと法的手続きを踏まなければならず、
実際の裁判の場ではそう簡単には取得時効を認めないとされます。

それ以上に、この制度の援用を、我々不動産取引の専門家がご相談者に勧めること自体にも非常に問題があります。
と言いますのも、この取得時効の制度を援用し、隣接地の所有者に対して、この越境部分の土地はもう自分のもの
ですよ、などと主張しようものなら、怒りを爆発させて反論してくるでしょう。
境界紛争は１００年戦争といわれるように、このような隣接地紛争は子供や孫にも語り継がれ、
おおよそお隣さん同士の正常なお付き合いをすることはできなくなり、また、その土地を買った人も、
少なからずこの紛争によるしこりを引き継ぐことになるからです。

従いまして、我々の立場からは、この取得時効を援用しましょうなどと、いたずらに助言することはまずありません。
但し、このような制度があることは、お客様にはあらかじめきちんと説明する必要はあるかと思います。
そのうえで、取得時効の援用をすることは、すなわち、長年に亘る隣接地紛争を勃発させることになり、
不動産そのものだけでなく、人間関係そのものにも欠陥を備え付ける行為となりうることをあらかじめ
きちんと説明すべきと考えます。

他方で、この取得時効を援用すべきと考えられるケースとしましては、例えば、建物の一部が隣接地に
長く越境した状態である場合に、越境した隣接地の一部を正式に買い取らせて欲しいと提案したところ、
逆にその隣接地の所有者から、土地は売らないから建物の一部をすぐに取り壊せと主張された場合などが考えられます。

いずれにしましても、我々のようなある分野の専門家というのは、お客様に対して事前に必要かつ充分な
内容の説明をいかにできるかにかかっています。
そのコンサルティング内容を日々充実、研鑽させてゆく努力こそがますます望まれている時代だと思います。

本日はこの辺にて。今後とも、宜しくお願い申し上げます。