スタッフブログ | 横浜エリア不動産　戸建・マンション・土地のワンズリアルティ

皆様、こんにちは。西村友里です。

普段タクシーを利用することはほとんどなく、仕事の日も休みの日も、
専ら電車かバス、あるいは自転車を利用することが多い私ですが、
先日久しぶりにタクシーに乗りました。

一人でタクシーに乗ると、車内の静けさが気になるため、
必ず運転手さんに話しかけるようにしています。

「明日も雨ですかね」という会話から、何気なく「梅雨の季節は、やはり利用者が増えますか」と伺ってみました。
運転手さん曰く、「梅雨の方が比較的利用者は増えるが、昔に比べて減ってきている。
激しい雨が降るときは、利用する人の数は減る。激しい雨はすぐに止むから、止むのを待っている人が多い。
逆に一日中雨が降り続けている日は、利用して下さる方が増える。
電車が止まってしまうくらい雨が降ると、タクシーを使う方が増える。」との返答でした。

不動産会社にとって「雨の日にご来店されるお客様やオープンルームにご来場されるお客様は、
真剣に不動産を買いたい、借りたいと思われているお客様が多い。」と代表から教わりましたが、
他の業種でも、雨に対する考え方や、付き合い方があることを学ぶことができました。

梅雨の時期、雨の重要性を考えながら過ごしたいと思います。

皆様、こんにちは。井上久恵です。

賃貸借契約の更新業務を担当してから半年経ちましたが、
まだまだ慣れないことばかりで毎回勉強です。
これは更新を控えた今日のお客様のお話です。

お客様から会社に電話を頂きました。
お客様「更新通知書をもらったんだけど・・・」
なぜか困っているようなご様子でした。

私「はい。お客様の賃貸借契約の満了日が来月末の為、通知書にて事前にお知らせをしています。」と
更新通知書の説明をしました。
すると、
お客様 「はははは。いやいや、今まで一度もこういうの来たことないんだよね。」
　　　  「２０年近くここに住んでるけど、更新もしたことないしさ。
　　 　　更新料だっけ？これも払ったことないからさー。」
私 「へっ？？」
あまりにも驚いた為、「え？？」と言うところが、
素っ頓狂な声で「へ」と、口からついて出てしまいました・・・。

そもそも更新通知書を作成する際には、契約書の内容に則り作成しています。
契約書の内容によっては確かに「更新料を払わない」、「火災保険は賃借人自身で加入する」など
様々なパターンがありますが、このお客様の場合はそういう内容ではなかったはずです。
しかも２０年も何もしなかったということで、素っ頓狂な声がつい出てしまったわけです。

結局このお客様は、更新せずに退去することになりました。
お客様 「更新料払わないといけないなら、どうせなら引っ越そうかなと思って。」
　　　 「２０年もここに住んでたわけでしょ。僕も年取っちゃって、良い機会だから会社の近くに
　　　 　引っ越したくなっちゃったわけ。ははは。」

２０年は確かに長い月日です。このお客様から、何か清々しさを感じるものがありました。
ただ、このお客様が今後勘違いをしないよう
　①そもそも契約書には更新契約に関する記述があり、更新料の記載もあったこと。
　②特に取り決めがなかったことをみると、今回はイレギュラーな事態であったこと。
を念のため説明させて頂きました。

このお部屋は２０年の間に何度かオーナー様が変わっています。
直近では、弊社の代表がこのマンションの売り買いを担当し、ご購入いただいたお客様から
賃貸管理を預かり、弊社においては初めての更新となります。
しかし、それ以前の所有者様や不動産会社は、一体何をされていたのでしょうか。
何かしらの対応がその時々にできたはずなのに、今まで一度も更新がなかったとは・・・。

このお客様が支払わなかった（知らなかった？）更新料、
更新料を受け取らなかった（受け取れなかった？）オーナー様。
経理担当としては、つい電卓をたたいてしまいましたが、こんなことがあるのかと本当に驚いた一件でした。

皆様、こんにちは。山口幸夫です。

今年の１１月に初めてのお子様が誕生されるというご夫妻が
ご来社されました。
ご家族が増えることにより、現在のお部屋では手狭なため、
広いお部屋をお探しでした。

ご主人様のお仕事が大変お忙しいため、
「出来れば今日お部屋を見て決めたい」とのご要望があり、
ご希望条件を伺いながら、いくつかのお部屋をご紹介させて頂きました。

お客様自体、探したいお部屋のイメージができていたため、
お部屋の資料をご覧いただきながら、ご夫妻のイメージに近いお部屋を
ピックアップして頂きました。
広いお部屋へのお住み替えという「目的が明確」で、かつご自身がお住まいになりたいお部屋が
イーメジできているお客様だったため、早い段階でご覧になりたいお部屋が決まりました。

お部屋探しは、賃料はもちろんですが、環境や間取りなど、お客様のご家族構成や住まい方により
ご希望条件は十人十色です。
私たちプロに大切なことは、「ヒアリング能力」と「提案能力」です。
お客様のご希望を伺い、早期にイメージできるようなお部屋の間取りや写真など、目で見てわかる
書類を活用してご紹介をすることが重要です。

最終的に、２件のお部屋をすぐにご案内させて頂くことになりました。
この２つのお部屋は、間取りがお客様の理想通りだったことと、分譲マンションの賃貸という点で
共通していましたが、平成２３年築と平成６年築で、築年数に差がありました。
眺望や騒音等の周辺環境によほどのことがなければ、築年数の新しいほうで決まるだろうと
思っておりました。

築年数が新しいマンションは、西向きで前面に遮る建物がなく、日当りの良いお部屋です。
ご夫婦でしっかりと室内を確認されており、好印象の様子でしたので、これでお部屋は決まったと
思っていたところ、ご主人様から駐車場とバイク置場も必要だとの話が出て、急きょ周辺を一緒に
探すことになりました。

駐車場は何とかなると思いましたが、バイク置場自体が少ないため、見つかるかどうかの不安がありました。
お部屋を気に入って頂いても、バイク置場で決断が保留になってしまってはもったいないと思いながらも、
駐車場を探しながら、地元の不動産業者へ電話をしてバイク置場の情報提供を依頼しました。

その中で１件だけバイク置場の情報があったため、すぐに現場を見に行ったところ、
月額５,０００円で空いてはいましたが、住宅の間にあり人目につきにくい場所でした。
ご主人様曰く、「バイクは盗難が多いので、人目につかない場所だと不安だ」といわれ、
この場所は却下となりました。
困ったなと思っていたところ、「山口さん、ＯＫです。ここまで情報があれば、あとは自分で決めます。
まずはあの新しいほうの部屋に申込をします。」とのお返事を頂き、ホッとひと安心した次第です。

経営されている会社の名義でお申込みをされ、保証会社の審査に必要な書類もスタッフに指示を出されて、
すぐに整えて下さいました。
さすがに会社を経営されている方だけあり、行動が迅速で目的と優先順位が明確となっており、
決断が早い。これらを目の当たりにし、何事もおいても決断力と行動力の重要性をあらためて感じました。

このお客様は、太陽光パネルの施工等を行う建築関係のお仕事をされており、我々の業界とも
近い関係にありますので、これをご縁に今後とも末永いお付合いが出来ればと思っております。

仕事を通じて、お客様からとても良い勉強をさせて頂きました。

皆様、こんにちは。井上久恵です。

数日前に受けた電話があまりにも衝撃的だったので、
今日はそのことについて書かせて頂きます。

一般的に会社によってルールはまちまちだと思います。
私は前職も不動産の営業事務をしておりました。
その会社では１年に１度、抜き打ちで内部監査が入ります。
社内ルールが非常に厳しく、必要な書類が不足していたりルールが守られていない場合は、
それが例え営業マンのミスであったとしても、営業マンはおろか店舗の責任者でもなく、
事務だけが別室に呼び出され、まるで「これらの事態は、全て事務の責任」とでも言うように叱責されます。

ルールを守ることはもちろん大切です。それが当たり前だということはきちんと理解しています。
常に抜き打ち監査を恐れていた私たち事務は、いつも社内ルールが頭から離れませんでしたが、
他の業者や社内の営業さんからでさえ同じように理解を得るのは難しかったです。
「えー、その書類って本当に必要なの？」と言われたこともありますし、
そういう態度をされたことも多々ありました。
柔軟に対応することが、仕事を円滑に運ぶ方法だとその時学びました。

さて、私が受けた電話の話に戻ります。
まさに先日受けた電話が、「それって必要なの？」と他社の男性営業から
ドスの効いた声で、あからさまに嫌そうな態度を取られました。
弊社としては必要な書類であった為、前もって提出をお願いしていた訳です。
さらにこの営業から、威圧的にも聞こえる調子で、
「今までうちはそういう書類出したことないよ。おたくだけじゃなくてね。」と、
「提出したくないし、する気もない！」という態度を取られてしまいました。
会社同士のルールのぶつかり合いは、これまでにも経験があります。
どちらかが引かねば、話が前に進みません。結局こちらが折れる形となりました。

その途端・・・！

「あ、大変恐縮でございますぅ。それでは書類を発送させて頂きますので、
お忙しい中恐れ入りますが、宜しくお願い致しますーぅ」

と、先程までの声色を変え、女性のような高い声で、且つ低姿勢に豹変したではありませんか・・・！
文章で書くとうまく伝わらないのが非常に残念なのですが、
私が今まで経験してきた中で一番の豹変ぶりでした。
「あなた、態度が露骨すぎでしょう！」
と私が相手に言ったかというと、言えるはずは無く、グッとこらえました。
電話を切ったあとすぐに、「手のひらを返す」という言葉が脳裏にぱっと浮かんだのでした。

皆様、こんにちは。西村友里です。

先週、「関東地方が梅雨入りした」と気象庁より発表されました。
雨が降ったり止んだりし、晴れていても蒸し暑い日が続いております。
湿気が多いと、服が湿気を纏うためか、少し身体が重くなったような気がします。
また、ジメジメしているため、気分も滅入ってしまいがちですが、
このような時こそ「プラス思考で物事を考える」ことが大切だと教わりました。

弊社の朝礼で活用している倫理法人会の「職場の教養」に、下記の内容が書かれておりました。

○６月０４日（木）のテーマは、「雨の日の来客を喜びましょう」
○６月１３日（土）のテーマは、「季節に応じて体調を整えましょう」

６月４日（木）は、飲食店で働いている方のことが書かれていました。
「雨の日のトイレ清掃は一番気が重くなる。しかし、雨も必要があって降ってくれている。
雨が降るからお米が育つ。トイレが汚れるのも、雨の日にも関わらずお客様が来店してくださっているからだ。
ありがたい。」というプラス思考の内容でした。

６月１３日（土）は、「梅雨」という言葉の由来についてと、「梅雨時は湿気が高く、気温差があることから、
体調調節がうまくいかず、疲労感を感じやすくなるが、体調管理も仕事の一つだ。」と書かれておりました。

「梅雨」の由来は諸説あるそうですが、「梅の熟す時期の雨」を「つゆ」と呼ぶようになり、
それを「露」からきたと考える説、梅の実が熟し潰れる時期であることから「潰ゆ」と関連づける説もあるそうです。
さらに中国では、「黴」（カビ）の生えやすい時期の雨という意味で、「黴雨」（バイウ）の字が当てられており、
日本に伝わった際、黴では語感が悪い為、同じ「ばい」で日本の季節に合った「梅」の字を使ったとも
言われているそうです。

以前、弊社代表から「雨や雪の日にご来店されるお客様やオープンルームにご来場されるお客様は、
真剣に不動産を買いたい、借りたいと思われているお客様である。」と教えて頂きました。
また、「雨降って地固まる」ということわざがあるように、不動産にとって雨は悪いイメージではないということも
教わりました。

雨の日、晴れの日に関わらず、ご来店くださるお客様の為に、常に元気良く、笑顔で接客できるように
今後も心掛けて参ります。

※写真は、お客様にご契約頂く店舗の正面に咲いてたアジサイです。

皆様、こんにちは。不動産鑑定士の松本智治です。

私事ではございますが、来たる６月２２日（月）に、
東京お茶の水にあります東京ガーデンパレスにおきまして、
事業用オフィス賃料に関します、鑑定評価理論を踏まえた
賃料セミナーを開催致します。

セミナーの主催は、綜合ユニコム株式会社様です。
首都圏をはじめ、大阪、名古屋、福岡などにおきましては、
ビル・グレードが比較的優れるものについては、賃料を増額する傾向が
見られはじめております。
この判断需要に合わせ、適切な賃料水準がどの程度にあるか、
鑑定評価のスキームを用いまして、ビル・オーナー様やビル管理会社様、
あるいは、事業用不動産を保有・運営されておられる
不動産投資ファンド会社様向けのセミナーとして構成をしております。


賃料に関する鑑定評価のスキームはさまざまありますが、こと、継続賃料に関する鑑定手法としては、
「利回り法」、「スライド法」、「賃貸事例比較法」、及び、「差額配分法」の４手法があります。
これら複数の鑑定手法を適用し、各々試算した賃料額を関連付けて、鑑定賃料評価額を決定して参ります。
このうち、賃貸事例比較法の適用に際しましては、自分なりの評価スキームとしまして
統計学における回帰分析の手法を用いています。
具体的には、単回帰分析における区間推定論、並びに、重回帰分析におけるヘドニック・アプローチ論と
言われるものです。
マーケティングに関する領域において、ビッグ・データの統計解析が取り沙汰されている昨今、
不動産評価におきましても、さまざまなデータを活用して不動産の経済価値たる価格及び賃料額を、
科学的に分析・検証したいと考えています。

ひとつひとつの個性が強い不動産というものを判断・評価するためには、
やはり、永年の勘と経験によるものが不可欠ではありますが、それら人の判断基準と併せて、
科学的検証術を用いた手法により、その両面性において不動産の価値を判断していくことこそ、
これからの時代において必要とし、求められるものであると考えております。

※詳細に関しましては、弊社HPの新着情報をご覧ください。

皆様、こんにちは。西村友里です。

本日は、相模鉄道本線「星川」駅にあるマンションにお住まいのお客様が
退去をされるため、立会いを行って参りました。
賃借人様が退去する際には、「原状回復費用」の清算業務を行うために、
入居者様のお立会いのもと、室内の傷・汚れ・故障・設備等の確認を行います。


退去立合い時には、一緒に室内を細かくチェックし、
「ここはどうして汚れているのですか？」、「何か故障したものはありませんか？」、
「電球が切れています。お客様は２年以上お住まいなので、こちらは賃借人様のご負担で交換して頂きます。」等、
賃貸借契約時にご説明をし、お渡ししているガイドラインを用いて、現地にて再度確認をさせて頂きます。

賃借人様からの敷金返金請求が増加している昨今、貸す前の状態に復帰させるべきと考える多くの賃貸人様と、
そこまで負担するのはおかしいと感じる賃借人様との溝が大きいため、「原状回復費用」の範囲や金額をめぐっての
トラブルが多発しています。

賃借人様から、後になって「聞いていない」、「知らない」と言われないためにも、一つ一つ丁寧に確認をしながら、
現状を写真に納めるため、退去立会時はいつも以上に気を引き締めて行っております。

１２０年振りに民法が改正されると言われておりますが、その中で敷金についての取り決めも
変わってきているそうです。
従来敷金は、「原状回復もしくは家賃滞納などの担保として、賃借人から預かるお金」と解釈されておりましたが、
「敷金は基本的には契約解除時に返還するもの。賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を
超えるような使用による損耗・毀損を復旧に関してのみ、敷金を充当することが認められる。」という内容に変わります。
そのため、契約時にクリーニング代の金額を定めて、退去後にトラブルにならないよう、先にお支払い頂くという
ケースも増えているそうです。

いずれにしても、トラブルを未然に防ぐためには、口頭ではなく必ず書面にして残すことが大切です。
契約時に説明をしても、数年お住まいになられてから退去されるため、入居者様も契約時の説明内容等
忘れてしまいます。
お互いに嫌な思いをしないためにも、トラブルにならない仕事を心掛けて参ります。

皆様、こんにちは。山口幸夫です。

シリーズ「万人幸福の栞」の全貌。今日は、全１７項目の第７項
「肉体は精神の象徴、病気は生活の赤信号」をご紹介させて頂きます。
　
　肉体は心の容れ物であり、心のあらわれ。
　また、病気は一般に知られている原因の奥に、真の原因がある。

　それは心の不自然なゆがみや偏りが、自分の肉体に赤信号としてあらわれたものだ。
　朗らかな豊かなうるおいのある 心は、病気を治癒するほどの力をもつ。　
　※以上、抜粋です。

「病は気から」と言います。
気持ち（気合い？）一つで予防できるのが、風邪だと思います。
おかげ様で私はもう１０年以上、熱を伴う風邪を引いていません。
これは持論ですが、これだけ医学が進んだ現代で特効薬がない風邪というものは、
病気ではなく、気持ちの弱さからくるものではないかと思っております。

やはり、様々な病気についても心との関係は少なからずあるものだと思います。
親からいつもお説教や注意を受けている人が「聞きたくない、聞きたくない」と心の中でずっと思っていたら
本当に耳が聞こえにくくなってしまったという話も聞いたことがあります。
我が家の長女も家内からよく怒られているので少し心配です（笑）

いずれにしても、普段の生活のなかで自分の体の変化をしっかり感じとること。
その原因として、今の自分の心、精神状態を見直してみる事が大切なんだと思いました。

今こうやって毎日、仕事が出来るのは健康な体があってのことです。
当たり前のことにしっかり感謝していきたいものです。

次回の第８項は、「明朗愛和」です。
どうぞご期待ください。

皆様、こんにちは。西村友里です。

賃貸市場の繁忙期が過ぎ、例年であればお客様の動きが
徐々に落ち着いてくる頃ですが、今年はいつもの年と異なり、
連日お客様がご来店され、閑散期知らずのわが社です。

お客様も、賃貸市場が落ち着いた今を狙ってお部屋探しに来られる方も多く、
夏までに開業（開店）させたいという理由で事務所や店舗をお探しのお客様もご来店されるため、
連日ご案内が続いている状況です。

昨日、桜木町に事務所を移転されたいというお客様をご案内いたしました。
前回ご案内の際に、横浜公園と横浜スタジアムを臨める関内の事務所にお申込みを頂いたのですが、
残念ながら、お客様の諸事情によりキャンセルとなりました。

今回仕切り直しでご案内をさせて頂きましたが、一緒に事務所を経営される方のお仕事が忙しくて
なかなか日程が折り合わなかったため、来られない方のご希望条件を視野に入れながら
事務所をセレクトし、ご案内を致しました。
予め、私の方で３件の事務所をご用意しておりましたが、お客様から「会社のポストに入っていた
チラシに掲載されている事務所も見せてほしい」とのご要望があり、全部で５件の事務所をご案内致しました。

それぞれの事務所には、下記の通り一長一短がありました。
①築年数は経っているが、各フロアに１室のみの事務所
②２階から上はマンションとなっているガラス張りの店舗・事務所
③ビルに着くまでに緩やかな坂を上らなければならないが、室内が広い店舗・事務所
④駅から離れているが、室内はリフォームが施されているため、内装がとてもきれいなで眺望も良い事務所
⑤築年数は経っているが、立地条件がお客様のご希望に一番近く、賃料も魅力的な事務所

以前、研修を受講した際に、「お客様のご希望に１００％当てはまるものはない。
もしあったとしても、実際に使い始めたら、ダメなところを探してしまうので結果的には同じである。
７０％くらいお客様のニーズにあっていればちょうど良い。『住めば都』だ。」と教えて頂きました。

一長一短はありますが、第一候補が上記④、第二候補は上記①の事務所で検討をされて、
お返事を頂くお約束になりました。

良いお返事がいただけることを願っています。

皆様、こんにちは。井上久恵です。

前回に引き続き、今回も「家」に関する日記です。
最近この「家」にまつわる件で、頭を悩ませていることがあります。
その原因は、ベランダに飛来する「ハト」です。

北西側の寝室ベランダに来るようになったハト。
ある日の早朝、なんとも言えない低い鳴き声が外から聞こえてきました。
私は寝ぼけていたので、それが何の音なのかしばらく分からずにいました。
さらに、あの生々しい羽音が聞こえ「ハトが来ている！！」ということに気が付きました。
そこからの私は早かったです。ガバっと飛び起き、バッと窓を開け、
驚かすような形で２羽のハトを追い払いました。
その日は何度かハトとの攻防戦を繰り広げました。

私の実家ではその昔、寝室側（北側）ベランダにハトが飛んでくるようになりました。
最初は「ハトは幸せの象徴」「かわいい」などと、温かい目で見守っていましたが、
気が付くと室外機の下に巣を作られ、卵を産み付けられてしまったのです。
巣を壊すことも出来ず、結局その年はハトと子ハトが巣立つまで、諦めるしかありませんでした。
その時のベランダは悲惨な状態でした。忘れもしません・・・。

そこで、調べてみました！
鳥は帰巣本能が強い生き物だそうです。ハトが一度そこを「家」と判断すると、
毎年戻ってくるそうです。
ハトが「家」と判断する場所は、危険が無いところ。
人が暮らすスペースに侵入してくる場合、
・生活感がない
・人の姿が見えない、窓の開け閉めがない（寝室側に多いそうです）
・ベランダが雑然としている
・ハトが落としたフンをそのままにしている
などが、「家」を選ぶ判断材料になるそうです。
ハトは何日も時間を掛け下見をして、「家」を見つけるそうです。

私の家の場合、まだ巣は作られていません。下見段階であるとしたら、
まだハトの侵入は防げるはずです。
寝室側ベランダは室外機が置けるほどのスペースしかなく、ベランダに出ることが出来ないので、
対策はだいぶ限られてしまうことが分かりました。
そこで、私が一番最初に取った策が、「昔ながらのトイレ防臭剤」作戦です。
あの、匂いがキツイ丸いカラフルな防臭剤です。
人間でもキツイと感じる匂いは、ハトにとってもキツイそうです。
雨が降っている日は、窓を開けられたものではありません・・・。
しばらくは、この方法で様子を見ようと思います。

皆様の中にハトの撃退について成功したことがある方、
是非その作戦を教えてください。